房地产行业专题研究：房地产行业的研究方法论-220816（89页）.pdf

1、请务必阅读末页的免责条款和声明房地产行业的研究方法论房地产行业的研究方法论中信证券研究部中信证券研究部房地产及物业服务组房地产及物业服务组陈聪陈聪 张全国张全国2022年年8月月16日日房地产行业专题研究房地产行业专题研究1I.总量和政策视野下的房地产业研究总量和政策视野下的房地产业研究I.I.房地产行业是一个特殊的行业，其研究目的本身就超越股票研究。房地产行业是一个特殊的行业，其研究目的本身就超越股票研究。II.II.房地产行业的运行现状，不仅和宏观经济及政策密切相关，更直接成为判断宏房地产行业的运行现状，不仅和宏观经济及政策密切相关，更直接成为判断宏观经济走向和政策变化的重要起点。观经济走

2、向和政策变化的重要起点。III.III.对产业运行态势的研究，对产业结构的分析，权益市场的研究，固收相关的信对产业运行态势的研究，对产业结构的分析，权益市场的研究，固收相关的信用研究，从方法论上，是相互关联，不可分割的。用研究，从方法论上，是相互关联，不可分割的。2W5XOZAVCUPUBV5Z6MbPaQtRnNtRmOfQmMvNjMoPqObRnMrOMYoMrMuOmOyR2I.I 总量视野下的房地产研究总量视野下的房地产研究3 3历史的眼光历史的眼光行业发展的四个阶段：行业发展的四个阶段：1949-1978年：实物配给的福利住房制度；1979-1998年：改革探索，最终确立市场化制度

3、；1999-2016年：市场化全面确立，周期性的大繁荣，政策往复；2017至今：房住不炒阶段。资料来源：中国政府网，人民网，中信证券研究部中国房地产市场的发展历史中国房地产市场的发展历史1949低房租高补贴福利制实物分配1979全价售房补贴售房提租补贴停止福利分房集资/合作建房住房金融建设公积金制度招拍挂推行棚户区改造房地产调控房住不炒长效机制1990199820174 4从从2000年至年至2020年年，中国的房地产市场迅猛发展中国的房地产市场迅猛发展，住房存量大幅增长住房存量大幅增长。期间全国住房总建筑面积从268亿平方米增长至517亿平方米（按照人均住房面积推算，因为不计算空关房可能存在

4、低估，此处包含农村的住房总建筑面积），其中城镇住房面积从91亿平米上升到295亿平米。总建筑面积增速放缓，户均建筑面积仍在提升。资料来源：国家统计局，中信证券研究部资料来源：国家统计局，中信证券研究部2000-2020年户数、住房间数和建筑面积年均复合增长率年户数、住房间数和建筑面积年均复合增长率2000-2020年户均间数、户均人数及户均建筑面积（平方米）年户均间数、户均人数及户均建筑面积（平方米）长周期位置长周期位置存量住房面积存量住房面积1.67%1.47%3.08%1.73%3.68%2.99%0.00%0.50%1.00%1.50%2.00%2.50%3.00%3.50%4.00%2

5、000-20102010-2020户数住房间数建筑面积2.72 3.12 3.20 3.46 3.09 2.66 78.80 95.82 111.18 0204060801001200.000.501.001.502.002.503.003.504.00200020102020户均间数户均人数户均建筑面积（右轴）5 5人均住房面积持续提升人均住房面积持续提升，居住质量持续改善居住质量持续改善。2020年，全国全口径（包括城市、镇和乡村）的人均住房建筑面积为41.8平方米/人，较2000年的22.8平方米/人及2010年的31.1平方米/人分别扩大了83.4%、34.4%。在收入水平和容积率相似

6、的国家比较而言，我国人均住房面积位居前列。从增长速度来看，2000-2010年期间的年均复合增长率为3.15%，而2010-2020年期间的年均复合增长率为3.00%，有小幅下降。资料来源：国家统计局，中信证券研究部资料来源：国家统计局，中信证券研究部2000-2020年全国人均住房建筑面积（平方米）年全国人均住房建筑面积（平方米）2000-2020年全国人均住房建筑面积年均复合增长率年全国人均住房建筑面积年均复合增长率长周期位置长周期位置人均住房面积人均住房面积22.8 21.8 23.3 23.0 31.1 29.2 32.0 31.7 41.8 36.5 42.3 46.8 0.05.0