1、 免责声明和披露以及分析师声明是报告的一部分，请务必一起阅读。1 证券研究报告 新鸿基地产新鸿基地产(16 HK)港股通港股通 厚土待春，新鸿基地产的资产重估机遇厚土待春，新鸿基地产的资产重估机遇 华泰研究华泰研究 首次覆盖首次覆盖 投资评级投资评级(首评首评):):买入买入 目标价目标价(港币港币):):111.51 陈慎陈慎 研究员 SAC No.S0570519010002 SFC No.BIO834 +(86)21 2897 2228 陈颖陈颖*研究员 SAC No.S0570524060002 +(86)755 8249 2388 林正衡林正衡 研究员 SAC No.S0570520

2、090003 SFC No.BRC046 +(86)21 2897 2065 基本数据基本数据 收盘价(港币 截至 9 月 22 日)93.45 市值(港币百万)270,798 6 个月平均日成交额(港币百万)363.86 52 周价格范围(港币)65.20-97.90 股价走势图股价走势图 资料来源：S&P 经营预测指标与估值经营预测指标与估值 会计年度会计年度(港币港币)2025 2026E 2027E 2028E 营业收入(百万)79,721 77,765 83,668 82,598+/-%11.49(2.45)7.59(1.28)归属母公司净利润(百万)19,277 20,803 21

3、,868 24,915+/-%1.21 7.92 5.12 13.93 EPS(最新摊薄)6.65 7.18 7.55 8.60 ROE(%)3.15 3.34 3.45 3.86 PE(倍)14.05 13.02 12.38 10.87 PB(倍)0.44 0.43 0.42 0.42 EV EBITDA(倍)12.39 12.63 11.47 10.25 股息率(%)4.01 4.10 4.35 4.94 资料来源：公司公告、华泰研究预测 2025 年 9 月 22 日中国香港 房地产开发房地产开发 我们首次覆盖新鸿基地产（0016 HK），给予“买入”评级，目标价 111.51港元。公司

4、是香港最大地产开发商之一，起家于住宅开发，已发展为集开发与运营于一体的综合性地产企业。截至 2025 财年末，公司在香港和内地合计拥有约 1140 万平米权益土储，其中多个重点项目将于 2026-2027 财年迎来集中交付。2025 财年，公司投资物业收入占比达 27%，利润贡献达 57%，投资物业资产主要位于核心城市核心地段。在人民币升值、宏观利率下行等多重利好因素推动下，公司香港开发物业资产有望迎来价值重估，叠加未来2-3 年物业租赁业务将迎来收获期，我们看好公司估值后续迎来修复。宏观与行业修复共振，公司香港开发业务有望率先迎来价值重估宏观与行业修复共振，公司香港开发业务有望率先迎来价值重

5、估 美联储于 9 月 18 日重启降息 25bp，推动美债收益率下行。历史数据显示，美联储降息与恒生地产类指数呈负相关性（相关系数-0.61），人民币兑港元汇率与恒生地产类指数正相关（相关系数 0.59），人民币升值通常推动地产板块上涨。此外，1-7 月,香港住宅市场显示供需结构优化和价格企稳的迹象，且租金回报率持续高于按揭利率，进一步支持了需求回暖，行业基本面持续改善。我们认为，公司作为恒生地产类指数的核心权重股，有望直接受益于宏观利率下行与汇率驱动的估值修复。同时，由于公司香港开发业务储备充裕，在本地楼市基本面持续改善的背景下，香港物业价值重估弹性突出，其资产价值重估节奏有望领先同行。公司

6、投资性物业未来公司投资性物业未来 2-3 年有望迎来收获期，扩大经常性收入年有望迎来收获期，扩大经常性收入 公司投资物业板块未来 2-3 年有望步入收获期，支撑其经常性收入持续增长。香港方面，预计 2026-27 财年将有 7.8 万平米的零售物业和 16.9 万平米的写字楼物业迎来竣工，将带动公司香港的自持购物中心和写字楼规模分别较 2025 财年末提升 7%/17%。内地方面，预计同期将新增约 37.2 万平米购物中心和 63.2 万平米写字楼，届时内地自持购物中心和写字楼规模将分别较 2025 财年末提升 44%/76%，主要包括上海徐家汇中心、杭州国金中心、广州环贸广场（广州南站 TO