房地产行业金融深度专题研究：按揭提前还款普遍吗？-220808（19页）.pdf

1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 18 页起的免责条款和声明页起的免责条款和声明 按揭：提前还按揭：提前还款款普遍吗普遍吗?房地产金融深度专题研究2022.8.8 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 陈聪陈聪 基础设施和现代服务产业首席分析师 S1010510120047 肖斐斐肖斐斐 银行业首席分析师 S1010510120057 张全国张全国 房地产和物业服务行业联席首席分析师 S1010517050001 彭博彭博 银行业联席首席 分析师 S1010519060001 按揭贷款提前偿还现象成为社会关注焦点。在居民投资收益率中枢下降的背景按揭

2、贷款提前偿还现象成为社会关注焦点。在居民投资收益率中枢下降的背景下，偿还按揭贷款真的成为居民的普遍选择吗？按揭贷款会因为加速被偿还而下，偿还按揭贷款真的成为居民的普遍选择吗？按揭贷款会因为加速被偿还而出现净减少吗？按揭贷款作为银行一种重要的低风险的资产，未来还会成为银出现净减少吗？按揭贷款作为银行一种重要的低风险的资产，未来还会成为银行的重要经营性资产吗？按揭贷款的利率还有进一步下降空间吗？行的重要经营性资产吗？按揭贷款的利率还有进一步下降空间吗？按揭贷款和房地产销售的相互依存关系。按揭贷款和房地产销售的相互依存关系。住房真实需求当然受人口、房屋拆迁速度等非金融因素影响，但按揭贷款定价始终都是

3、影响居民支付能力和决定短期需求的关键变量。按揭贷款需求有赖于真实住房需求，但居民改善居住条件的愿望始终存在。在 2012 年一轮周期中，按揭小幅放量（房贷利率累计下降 142BP），商品房销售季同比增速从下降 14%转为上升 6%。2015-2016 年按揭大幅放量（房贷利率累计下降 241BP），商品房销售季同比增速从下降 13%转为增长25%。按揭净投放按揭净投放或或持续增加，按揭定价有下降空间。持续增加，按揭定价有下降空间。2021 年之后开发贷款增长乏力，按揭几乎贡献了房地产类贷款增量的全部。但存量按揭贷款占各项贷款余额比例距离历史最高点还有空间，且经济减速背景之下按揭贷款在收益和风险

4、平衡角度来看颇有吸引力。我们估算，到 7 月时全国银行体系按揭贷款利率定价 4.50%，较之 LPR 还有 5 个 BP 的上浮加点，距离下浮 20BP 的利率定价下限更有空间。当然，我们认为利率下限扣点和 LPR 本身也有下降的空间。人民银行对于按揭贷款投放态度积极，近期强调要“引导个人住房按揭利率下行”。按揭贷款的非价格限制有望继续放开。按揭贷款的非价格限制有望继续放开。在因城施策的背景之下，按揭贷款的最低首付比例，还有结构性下降的空间。这包括在核心城市针对部分群体下调按揭贷款首付比例规定（例如北京），也包括在很多房价没有上涨压力的地方继续下调首付规定。虽然存量按揭贷款可能因为定价偏高而存

5、在提前偿还的问题，但按揭贷款新投放也会因为管制放开而增加。按揭贷款提前偿还规模有限。按揭贷款提前偿还规模有限。我们通过按揭贷款净投放数据，假定存量按揭贷款剩余自然到期年限为 10 年，新房销售的按揭杠杆利用率为 40%，二手杠杆利用率 30%，测算可知按揭贷款在 2022 年上半年提前偿还规模约 9400 亿，这较2021 年上半年增加了约 1200 亿，即每月约 200 亿元。而且，这种加速提前偿还的行为并不会持续，因为增量按揭的定价下降，高定价按揭的占比会随着各种因素而不断下降。风险提示：风险提示：多重效应叠加，按揭贷款不良率提升风险；政策调整推出或执行不够及时，不动产价格缩水风险。按揭放

6、量支持下的房地产弱复苏。按揭放量支持下的房地产弱复苏。我们认为，虽然提前还款的现象值得重视，但还远没有到影响按揭贷款投放总量的地步，按揭的投放量有望继续上升，价格有望继续下降，房地产市场会沿着销售-信用-投资的链条复苏。当前按揭贷款规模的变化，既是宏观经济变化之下金融机构资产配置的市场化调整，也是逆周期调节的房地产金融政策有为的结果，预计不会产生全社会资产负债表的收缩。房地产房地产行业行业 评级评级 强于大市（维持）强于大市（维持）房地产金融房地产金融深度深度专题研究专题研究2022.8.8 请务必阅读正文之后的免责条款和声明 2 2022 年上半年年上半年按揭贷款按揭贷款超额超额提前偿还提前