【国盛证券】固定收益点评：南方润泽科技数据中心REIT简评-首支数据中心REIT-250326（12页）.pdf

1、证券研究报告|固定收益点评 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 固定收益点评固定收益点评 首支数据中心首支数据中心 REIT南方南方润泽科技数据中心润泽科技数据中心 REIT 简评简评 2025 年年 3 月月 21 日，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基日，南方润泽科技数据中心封闭式基础设施证券投资基金在深交所公募金在深交所公募 REITs 信息平台上的审核状态更新为已受理。作为首支信息平台上的审核状态更新为已受理。作为首支受理的数据中心，其业务形态、资产特征及投资逻辑受到投资者广泛关注。受理的数据中心，其业务形态、资产特征及投资逻辑受到投资

2、者广泛关注。本文就其底层资产情况及特征、估值情况本文就其底层资产情况及特征、估值情况进行分析：进行分析：润泽科技数据中心润泽科技数据中心 REIT 的底层资产为润泽科技数据中心，的底层资产为润泽科技数据中心，自 2020 年 12月 16 日开始运营，剩余运营年限 49.56 年。本项目本项目 IT 密度密度 7kw 以上，以上，PUE 为为 1.2861，是目前较为主流的数据中心类型。，是目前较为主流的数据中心类型。项目位于廊坊经开区，距离北京市南六环直线距离约 20 公里，距离大兴机场直线距离 29 公里，能够满足北京区域客户对低延迟、高可靠性的需求。能够满足北京区域客户对低延迟、高可靠性

3、的需求。供给方面，近五年廊坊市 IDC 市场供应量增长较快，年度增长比例维持在 3040%的水平。需求方面，根据科智咨询数据，廊坊市数据中心需求量增长率在 2040%水平。2023 年廊坊市数据中心需求量约 745MW。需关注，2025-2027 年廊坊预计将有约 550MW 的有效新增供应，新增供应对存量市场或产生一定冲击。该项目采取批发型商业模式，该项目采取批发型商业模式，与中国电信北京分公司签订IDC 合作协议，终端客户为互联网公司 A，托管服务 15 年，服务合约到期日为 2034年 12 月 31 日。成本端，该项目主要的成本主要包括电费成本、折旧及摊销、职工薪酬等，其中电费为主要成

4、本，其中电费为主要成本，2021-2023 年电费成本占到该项目营业成本及费用的 6 成8 成。项目运营项目运营及财务表现稳健及财务表现稳健：由于该项目自 2020 年便与中国电信北京分公司签订合作协议，故该项目 2021 年起平均签约率均为 100%。平均上架率则稳步上升，经历投入运营后的爬坡期后，23 年及 24 年前三季度已达到 99%以上水平。21-23 年该项目实现收入 3.03、5.23 和 5.5 亿，其中2022 年营收大幅增长主要系上架率提升所致，同期 EBITDA 分别为 1.9亿、2.9 亿和 3.1 亿，EBITDA 利润率分别为 61%、55%和 58%。原始权益人润

5、泽发展原始权益人润泽发展，系创业板上市公司润泽科技的全资子公司。润泽科技为国内民营第三方 IDC 企业龙头，较早进入 IDC 市场并聚焦主业运营，项目主要集中于一线城市卫星城，近年来规模快速扩张，盈利情况稳健。根据科智咨询数据，2023 年润泽科技位列中国传统数据中心第三方服务商市占率第四（市占率 5.4%），仅次于万国数据、世纪互联和秦淮数据。数据中心（数据中心（IDC）类资产类资产主要主要为租户提供计算机系统运行所需基础设施为租户提供计算机系统运行所需基础设施。2020 年后，公有云需求饱和、新需求未现，资源利用率与机柜服务费下降，供应过剩致竞争加剧，2023 年末内地数据中心平均上架率

6、56.4%。2022-2023 年行业投资放缓。在竞争格局上，基础电信运营商、数据中心运营商、互联网企业自建为主要参与主体，其中数据中心运营商市场份额近些年持续增长，区域上呈现“东热西冷”的分化分布。根据招募说明书草案，根据招募说明书草案，项目项目评估逻辑整体合理评估逻辑整体合理，但未来现金流仍存在一定不确定性，主要集中在：（1）2035 年新签合同时的单价、签约率和上架率情况；（2）电费支出受到市场化价格机制影响，其真实变动弹性或大于本次预测；（3）报酬率选取受制于数据中心相对较少的公开成交案例。若按此估值购入此底层资产，则预计 2025 年的分派率为 5.76%。考虑该项目考虑该项目现金流