REITs行业专题报告：首批保障性租赁住房REITs成色几何？-220726（22页）.pdf

1、 证券研究报告证券研究报告 请务必阅读正文之后第请务必阅读正文之后第 21 页页起起的免责条款和声明的免责条款和声明 首批保障性租赁住房首批保障性租赁住房 REITs 成色几何？成色几何？REITs 专题报告2022.7.26 中信证券研究部中信证券研究部 核心观点核心观点 明明明明 FICC 首席分析师 S1010517100001 余经纬余经纬 大类资产配置首席分析师 S1010517070005 当前，保障性租赁住房成为我国保障房体系发展重点，其中通过发行公募当前，保障性租赁住房成为我国保障房体系发展重点，其中通过发行公募REITs 的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为一套极具吸引力的

2、解决方的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为一套极具吸引力的解决方案。更高的出租率、更为稳定的租金使得保租房案。更高的出租率、更为稳定的租金使得保租房 REITs 具备一定的抗周期属性，具备一定的抗周期属性，因此可将其定位为不动产权类因此可将其定位为不动产权类 REIT 中的“保障性”资产。考虑到参与发行认中的“保障性”资产。考虑到参与发行认购环节是获取份额的重要途径以及保租房购环节是获取份额的重要途径以及保租房 REITs 上市后的潜在溢价空间，我们上市后的潜在溢价空间，我们建议积极参与保租房建议积极参与保租房 REITs 的发行认购，并重点关注未来以一线城市保租房作的发行认购，并重点关注未

3、来以一线城市保租房作为底层资产的保租房为底层资产的保租房 REITs。保障性租赁住房：乘借东风。保障性租赁住房：乘借东风。现阶段，我国住房市场租售比远低于国际标准，住房出售和租赁市场发展不平衡。考虑到“房住不炒”以及“服务新市民”的政策背景，租赁住房市场料将迎来较大的发展机遇，而保租房或成为发展重点。鉴于保租房和公募 REITs 的适配性较高，以发行公募 REITs的形式盘活相关资产、扩大保租房投资成为一套极具吸引力的解决方案。首批保障性租赁住房首批保障性租赁住房 REITs 成色几何？成色几何？一、一、底层资产位于一、二线城市的就业集中区域。底层资产位于一、二线城市的就业集中区域。两单 RE

4、ITs 的保租房项目均选址于一、二线城市中生活配套设施完善的就业集中区域，底层资产质量有保障。二、二、政府配租的模式下，保租房出租率水平较高，且在散点疫情扰动下保政府配租的模式下，保租房出租率水平较高，且在散点疫情扰动下保持稳定。持稳定。多维度来看：（1）红土深圳保租房 REIT 的企业和个人租户占比相对均衡；中金厦门保租房 REIT 以个人为主要承租人；（2）政府配租的模式以及“供不应求”的市场结构或在一定程度上淡化租户集中度的潜在风险；（3）租约结构方面，红土深圳保租房 REIT 的租约结构相对分散，而中金厦门保租房 REIT 的租约集中度较高。三、三、理性看待租金理性看待租金定价定价和涨

5、幅限制，和涨幅限制，保证出租率或是保租房保证出租率或是保租房 REITs 盈利能盈利能力提升的重点力提升的重点。综上来看，租金定价和涨幅的限制对于保租房项目而言并非单纯的利好或利空。这一限制确有可能影响保租房 REIT 的收入弹性，但租金“涨幅受限”并不等同于“不涨”，叠加高出租率的支撑，保租房 REITs 项目仍有望维持较高的盈利能力。四、四、可扩募项目储备充足。可扩募项目储备充足。两单保租房 REITs 的原始权益人作为当地重要的保租房筹建和建设主体，均储备了充足的候选项目以供扩募，这将有利于保租房 REITs 未来的持续经营。五、五、估值所用折现率与产业园区类估值所用折现率与产业园区类

6、REITs 类似类似。两单保租房 REITs 均采用收益法进行底层资产价值评估，其中红土深圳保租房 REIT 项目所使用的折现率为 6%，与其他一线城市产业园区类 REIT 相似。资产估值方面，红土深圳保租房 REIT 项目估值 11.58 亿元，中金厦门保租房 REIT项目估值 12.14 亿元。六、六、保租房保租房 REITs募集规模小，现金分派收益率与其他产权类募集规模小，现金分派收益率与其他产权类 REITs相似。相似。保租房 REITs 募集规模不及其他 REITs，有限的可交易规模或引发二级市场波动加剧，这也为上市后的价格表现提供了溢价空间。从初始 REITs 专题报告专题报告20