中国银行：个人住房贷款证券化发展历程、存在问题与相关建议（2022）（12页）.pdf

1、中银研究产品系列经济金融展望季报中银调研宏观观察银行业观察人民币国际化观察国别/地区观察作者：李佩珈 邱亦霖 中国银行研究院电话：010 6659 4369签发人：陈卫东审稿：周景彤联系人：刘晨电话：010 6659 4264对外公开全辖传阅内参材料2022 年 2 月 7 日2022 年第 6 期（总第 403 期）个人住房贷款证券化发展历程、存在问题与相关建议住房抵押贷款支持证券（RMBS）作为盘活银行存量资产、缓解资本压力、调整资产结构、转变盈利方式的重要手段，自 2005 年启动以来，其市场规模不断扩大，当前已成为我国资产证券化市场最为重要的产品之一。但总的来看，RMBS 规模距离国际

2、成熟市场还有较大差距。特别是考虑到当前银行资产期限结构越来越长、房地产贷款集中度越来越大，这使得银行信贷资产盘活的空间越来越小，不仅不利于支持创新型企业等国家战略转型要求的重点领域，也使得商业银行资产错配、流动性和集中度等风险不断上升。未来一段时间，推动 RMBS 规模扩大，让更多社会资本进入到住房领域并帮助银行提高资产周转能力，既是住房金融改革的重要内容，也是盘活商业银行存量资产、增强商业银行服务实体经济能力的应有之义。研究院个人住房贷款证券化发展历程、存在问题与相关建议住房抵押贷款支持证券（RMBS）作为盘活银行存量资产、缓解资本压力、调整资产结构、转变盈利方式的重要手段，自 2005 年

3、启动以来，其市场规模不断扩大，当前已成为我国资产证券化市场最为重要的产品之一。但总的来看，RMBS 规模距离国际成熟市场还有较大差距。特别是考虑到当前银行资产期限结构越来越长、房地产贷款集中度越来越大，这使得银行信贷资产盘活的空间越来越小，不仅不利于支持创新型企业等国家战略转型要求的重点领域，也使得商业银行资产错配、流动性和集中度等风险不断上升。未来一段时间，推动 RMBS 规模扩大，让更多社会资本进入到住房领域并帮助银行提高资产周转能力，既是住房金融改革的重要内容，也是盘活商业银行存量资产、增强商业银行服务实体经济能力的应有之义。一、RMBS 发展历程（一）背景与动因资产证券化 MBS 是指

4、将银行贷款及其它债权类基础资产出售给特殊目的载体（Special Purpose Vehicle，SPV），由 SPV 通过打包、分层及信用增级等措施，使得该资产能产生稳定现金流，并以此为基础将其销售给投资者的过程。根据出售基础资产的不同，其又分为 RMBS（Residential Mortgage-Backed Security，以住房抵押贷款为基础资产），CMBS（Commercial Mortgage-Backed Security，以商业住房抵押贷款为基础资产）、ABCP（Asset-Backed Commercial Papers，以商业票据为基础资产）、ABS（以汽车贷款、信用卡贷

5、款、学生贷款、贸易应收款等债权资产为基础资产）、CDO（Collateral Debt Obligations，称为担保债务凭证，基础资产为企业债券、保险资产等）等多种类型。上世纪 70 年代，美国推出了全球第一只抵押贷款支持证券，此后欧洲、日本、韩国、澳大利亚等多个地区和国家开始效仿，纷纷推出资产证券化产品，目前资产证券化产品已成为全球金融市场上的重要力量。其中，作为发源地的美国规模最大，欧洲规模则次之。从产品类别看，RMBS 是资产证券化产品中最为重要的类别，其占资产证券化产品的比重长期保持在 80%以上。截至 2020 年末，美国未偿 RMBS 规模为 11.2万亿美元，占美国债券市场比

6、重约为 22.4%，是美国所有债券类别中规模占比最大的一类（图 1）。图 1：美国 RMBS 规模及占比资料来源：SIFMA，中国银行研究院RMBS 之所以广受青睐，主要与以下因素有关：一是有利于降低期限错配风险。贷款证券化的本质是将长期限的贷款资产出售给投资者，从而实现快速回笼资金的目的，其可以较好地解决银行资产长期化和负债短期化的内在矛盾，避免流动性风险。二是有利于调整信贷结构。由于贷款偿还由借贷双方事先约定，银行不能随意提前收回贷款，因此银行难以对存量信贷进行调整。通过资产证券化，商业银行可以将出售贷款获得的资金用来重新发放贷款，有利于信贷结构调整。三是有利于降低资本占用。资产证券化的过