1、中国写字楼2020 年 3 月第一太平戴维斯研究部报告大湾区甲级写字楼指数2定义&说明大湾区甲级写字楼指数第一太平戴维斯研究部发布大湾区甲级写字楼指数，旨在为大湾区内甲级写字楼市场参与者和关注者，如投资者、开发商、业主和企业租户等，提供可靠的参考性指标以掌握大湾区内各个城市甲级写字楼市场的变动。大湾区甲级写字楼研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区，其中根据城市发展差异而选定不同的有效研究时间跨度。 香港、深圳、广州研究时间自 2009 年至今；其它七个内地城市研究时间自 2013 年至今。澳门暂未被纳入指数取样范围。背景大湾区指数数据取样范围反映出各城市间写字楼租金的变化趋势

2、，进而说明所有城市间甲级写字楼租赁市场的共性和不同城市间的差异。反映出各城市间写字楼销售价格的变化趋势，进而说明所有城市间甲级写字楼投资市场的共性和不同城市间的差异。租金指数价格指数甲级写字楼总租用成本包含净有效租金、物业管理费以及相关税费等。大湾区甲级写字楼指数于2019年10月首次发布，并定期进行半年度更新。甲级写字楼市场总租用成本更新周期2 香港佛山东莞2019 年下半年，粤港澳大湾区甲级写字楼租金和价格指数分别半年度环比下跌 2.5% 和 3.6% 至 166.6 和 209.2。同期， 大湾区十一城甲级写字楼市场新增供应达140万平方米。 其中，新增供应主要源自深圳，占总新增供应的

3、75.4%。同时，大湾区写字楼市场平均空置率环比增长 2.5 个百分点至 16.3%，而香港和广州空置率仍维持在个位数水平，分别为 4.7% 和 4.8%。2019 年下半年，十一个大湾区城市中，有八城的写字楼总租用成本有所下降，而其余三城则呈现增长。众城中，深圳录得最高跌幅，半年度环比下跌 6.7%；而东莞则录得最大涨幅，半年度环比增长2.1%。香港与内地九市之间总租用成本的差距犹存。截止 2019 年末，香港的总租用成本仍居众城之首，达人民币每平方米每月 866.0 元，分别约等于深圳和广州总租用成本的 3.8 倍和 4.2 倍。如上一期报告里所预测，部分港澳企业对后勤办公的租赁需求外溢和

4、搬迁至广深珠的现象较 2019 年上半年更为明显，从此类租赁问询量和成交量于下半年的增长可见一斑。鉴于毗邻深圳的地理位置、基建和通达性的提升以及相对较低的租用成本的支持，东莞的竞争力较其它城市突显，亦成为深圳企业选址的优先备选地之一。在多城经济环境和供需关系等多种因素变化的影响下，大湾区十一城中，有八城步入新的市场周期。截至 2019 年末，香港、深圳和广州处于下降初期，而如珠海和东莞等城则步入下降末期。中国市场的发展素来主要为政府政策、激励举措和经济补贴等因素所支撑和引领。而近期深圳和珠海更是两个充当有力证明的例子，两城基于中央和地方政府所提供的不同程度的政策支持，吸引了众多企业落户，继而催

5、生更多写字楼租赁需求，并提振市场信心。摘 要大湾区甲级写字楼指数 3大湾区甲级写字楼指数4 大湾区甲级写字楼指数经济不确定因素叠加供过于求致多城租金和价格指数下跌大湾区甲级写字楼租金指数 (1H/2009-2H/2019)大湾区甲级写字楼价格指数 (1H/2009-2H/2019)注：香港、深圳及广州租金指数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年来源：第一太平戴维斯研究部注：香港、深圳及广州价格指数始于 2009 年，其它城市始于 2013 年来源：第一太平戴维斯研究部大湾区甲级写字楼租金指数大湾区甲级写字楼租金指数香港香港广州广州深圳深圳肇庆肇庆佛山佛山江门江门中山中山东莞东莞惠州惠

6、州珠海珠海1H/2009=100 / 1H/2013=1001H/2009=100 / 1H/2013=1001H200910018014022020112017201420102016201320192012201820151H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H1H200910016025013022019028020112017201420102016201320192012201820151H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H大湾区甲级写字楼指数52019 年下半年内，在中国经济持续放缓、中美贸易