房地产行业地产论道之竣工篇（十七）：用金融看竣工大周期-220630（18页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 2022.06.30 用金融，看竣工大周期用金融，看竣工大周期 地产论道之竣工篇（十七）地产论道之竣工篇（十七） 谢皓宇谢皓宇(分析师分析师) 白淑媛白淑媛(分析师分析师) 单戈单戈(分析师分析师) 010-83939826 021-38675923 010-83939827 证书编号 S0880518010002 S0880518010004 S0880521110001 本报告导读：本报告导读： 2021年预售资金监管以后， 竣工接替新开工， 成为了房企重要的资金来源年预售资金监管以后， 竣工接替新开工， 成为了房企重要的资

2、金来源， 叠加竣工， 叠加竣工周期的缩短，竣工将在周期的缩短，竣工将在 2022 年年 7 月后迎来拐点，并将持续上行。月后迎来拐点，并将持续上行。 摘要：摘要： 地产公司实质是金融公司， 不是真正意义上的制造业地产公司实质是金融公司， 不是真正意义上的制造业， 过去经历了过去经历了3 3次资金来源的重大变换。次资金来源的重大变换。对于房企母公司来说，核心职责是在于融资， 而具体到在建设或者是在商品房销售层面上， 都是由项目公司去完成。2017 年房住不炒的规定以前，房企的资金来源为有息负债。2018 年开始房企缩表大周期，资金来源转变为无息负债，因此新开工并推盘回款成为了房企最主要的资金来源

3、，2021 年开始由于预售资金监管， 行业去化率承压、 商品房库存累积， 当前则将由竣工接棒。 保证竣工周期开启， 至少在保证竣工周期开启， 至少在 3 3 个方面有强有力的支撑：个方面有强有力的支撑： 1） 项目逐步销售、去化率稳步提高，只要工程款支出能够被预售资金所覆盖， 竣工就是更好的选择，尤其是对民企来说；2）利润率下行，为了保障2022 年利润平稳，加快收入结算预计将是央国企的重要手段；3）按照 2021 年 7 月份八部委的文件，新增销售项目，将按照新规制定严格的交付标准。 竣工周期的缩短， 将带来竣工的上行弹性竣工周期的缩短， 将带来竣工的上行弹性和持续性和持续性： 10家重点房

4、企公司 2022 年计划竣工增长 7%， 目前统计局截止 5 月的竣工增速为-15%，为完成全年 7%的竣工计划，后续竣工将提速至 15%；一方面， 对其中 3 家重点房企对已开工未竣工进度的测算， 数据表明如果竣工周期从 3.38 年缩短 5 个月到 2.97 年，那么竣工增速将提升14.0%， ；另一方面， 对其中 7 家重点房企已售未竣工进度的测算， 数据表明如果竣工周期从 2.96 年也缩短 5 个月到 2.54 年，那么竣工增速将提升 16.4%；10 家重点房企已售未结/已开工未结算土储面积为 2.24 亿平，2021 年的竣工面积为 1.27 亿平，若每年保持竣工持续 7%增长，

5、且不考虑新增销售项目竣工，那么在手未竣工土储能持续 1.6 年。 根据房企披露的计划竣工来看， 增速为根据房企披露的计划竣工来看， 增速为 7%7%， 而目前统计局披露前， 而目前统计局披露前5 5月全国竣工面积增速为月全国竣工面积增速为- -1515% %， 预计， 预计 6 6 月为全年最低点， 并持续修复。月为全年最低点， 并持续修复。从数据完整可比的 10 家公司看，2022 年房企竣工计划达到 1.35 亿平，计划同比增长 7%，尽管有疫情扰动，但预计实际竣工仍将比此前的预估更加乐观，因此 4 季度的竣工将加大产业链机会。 此外， 信用再分配和结构性资产荒仍然是目前的主线， 且在进一

6、步加强， 我们继续推荐二线央国企，受益中交地产、建发股份； 同时宽货币兑现之后，结构性资产荒也将出现，推荐金融街、中新集团等，并持续推荐一线央国企，保利发展、招商蛇口、万科 A 等。 风险提示风险提示： 疫情对施工有重大扰动， 同时需要避免资金链因素带来的系统性风险。 评级：评级： 增持增持 上次评级：增持 相关报告 房地产竣工拐点的莅临 2022.06.24 房地产底部探明，看复苏力度 2022.06.22 房地产预期将转移至修复力度 2022.06.15 房地产有需求，不负债 2022.06.12 房地产法拍房，另类的优质资产渠道 2022.06.12 行业深度研究行业深度研究 股票研究股