1、 01 年度专题：2020 年上海产业用地剖析 一、全市产业用地交易概况 交投价格 2020 年全市产业用地的交易体量已是 2014 年建设用地总量管控以来的最高点，752.83 公顷的成交量同比去年有超五成的涨幅，地块成交数量同比涨幅也有近四成，达 120 幅，显而易见工业用地的集中释放是造就本轮产业用地市场反弹的主因，相比 2019 年近一倍的增长量推动全市产业 02 用地走高；相对的科研设计用地相比去年交易量有所下滑。成交地价水平方面，本市产业用地年度 每亩地价在 136 万元/亩，同比下跌 22.09%，主要由于政府为优质企业的入驻在拿地价格上提供了较多的优惠，因此工业用地的每亩地价水

2、平有较明显的回落，拉低了整体产业用地地价；虽然科研设计用地地价在年内再度上扬，但是受制于交易体量小的原因对整体产业用地地价水平影响有限。 2020 年产业用地市场交易情况 年内总计有 11 个行政区有产业用地出让交易，外围区域仍是产业项目承载的主体，尤其是临港新片区，随着区域产业进入高速发展期，单个区片产业用地交易量已达浦东全区的 87%，直接助力浦东新区成为全市产业用地成交量最大区域，年度交易量达 246.35 公顷，贡献全市三分之一的产业用地体量；崇明区，国家发改委重大建设项目的中国船舶长兴造船基地二期工程（第一阶段）项目的落地，也在长兴岛促成一幅“巨无霸”地块交易，体量高达 142.37

3、 公顷，也是仅凭借该幅地块崇明区产业用地交易量直接升至全市第二；排名第三的松江区，同样在 G60 科创走廊发展的利好作用下，产业导入加速，年内产业用地交易量达 98.34 公顷。在区域地价情况中，由于高价科研设计用地的支撑，中心城区常年位于全市高地，2020 年初徐汇漕河泾开发区一幅航天科技产业的科研设计用地成交，地价高达 3383 万元/亩，促使年度徐汇区产业用地地价水平远远领先其他区域；普陀区也在桃浦园区、新曹杨园区科研设计用地的提振下，产业用地全年地价在 505 万元/亩；其余各行政区的地价水平均保持在 200 万元/亩以下。 03 2020 年各区产业用地市场交易情况 产业项目分类 从

4、全市产业用地的项目分来看，带产业项目挂牌交易的地块依旧是主体，工业用地产业项目类地块交易量在 441.93 公顷， 研发总部产业项目类地块交易量在 97.06 公顷， 两者合计 538.99 公顷，占总量比重为 71%；另外工业用地标准厂房类地块的交易体量也占据较大比重，在 23%左右，成交面积为 178.31 公顷；研发总部通用类地块交易量为 44.65 公顷。 2020 年已成交产业用地项目分类情况 04 随着长三角高质量一体化的持续推进，作为经济发展最活跃、开放程度最高、创新能力最强城市之一的上海，除了吸引大量重点产业的优质制造企业布局上海，产业用地市场也逐步出现传统民营房地产开发企业的

5、身影。研发总部通用类的产业用地以往均是被各个园区主体或者国有企业的开发平台公司摘得，而本年度内龙湖地产就在宝山顾村拿下一幅科研设计用地，据悉龙湖 2017 年就进入产业地产领域，已经开发运营上海以及其他一、二线城市多个产业项目，具有较丰富的运作经验， 其项目公司被顾村镇人民政府推荐为园区平台公司， 通过认定批复后，获得产业用地开发权利；另外阳光城通过和政府隶属研究所（中国科学院脑科学与智能技术卓越创新中心）联合成立项目公司，先后拿下松江佘山两幅科研设计用地，进行产业项目的开发，以上两种不同的模式成为传统民营房企进驻产业地产的新思路。 产业类别细分 2020 年成交产业用地中，我们选取带产业项目

6、挂牌交易的工业用地产业项目类、研发总部产业项目类总计 78 幅地块，与此前政府发布的上海市产业地图中产业分类进行匹配，判定其中 56幅地块可归入该产业分类中（详见下表）。 2020 年已成交（部分）产业用地产业分类情况 05 战略性新兴产业作为上海大力发展的产业方向，2020 年依旧是政府招商引资的重点，进行产业分类后的 56 幅地块中，36 幅产业用地归属于战略性新兴产业，生物医药和集成电路两大产业为主力，其中生物医药产业吸引涉及生物研究、药品制造、医疗器械等 9 家企业，分别进驻松江、浦东、闵行等多个区域；集成电路产业吸引了华为、中微半导体等 8 家优秀企业布局上海，而集成电路企业落地的聚