物业服务行业年报总评：奇花初胎矞矞皇皇-220415（44页）.pdf

1、2022年年4月月15日日奇花初胎，矞矞皇皇奇花初胎，矞矞皇皇中信证券研究部中信证券研究部陈聪，张全国，李宗儒陈聪，张全国，李宗儒物业服务行业年报总评物业服务行业年报总评目录目录CONTENTS11.1.规模快速壮大，直拓乘风破浪规模快速壮大，直拓乘风破浪2.2.并购市场：喧嚣散去，天朗气清并购市场：喧嚣散去，天朗气清3.3.可以支持，不要溺爱可以支持，不要溺爱4.4.社区增值服务提质扩围社区增值服务提质扩围5.5.案场咨询江河日下，科技业务未来之星案场咨询江河日下，科技业务未来之星6.6.行业综合盈利能力保持基本稳定行业综合盈利能力保持基本稳定7.7.应收款渐成关注点，人才竞争回归常态应收款

2、渐成关注点，人才竞争回归常态8.8.风险因素风险因素9.9.投资策略投资策略rQoRpOmNpNqOzRsMtPoMmN7NaO9PtRnNoMtReRnNtPkPqRqNaQnMmRwMmRpOuOnPoN2 2样本企业名单样本企业名单样本企业及市值样本企业及市值我们从我们从A股和股和H股中选取股中选取15家市值较大的家市值较大的、业务具备一定普适性的上市物企作为样本企业业务具备一定普适性的上市物企作为样本企业，这这15家企业合计市值家企业合计市值3,351亿亿元元，占目前物业管理板块市值的占目前物业管理板块市值的78%，具备一定的代表性具备一定的代表性。下述分析下述分析中可能会因为个别业务

3、数据不全等原因剔除部分企业中可能会因为个别业务数据不全等原因剔除部分企业，但整体而言均能有一定的样本量和代表性但整体而言均能有一定的样本量和代表性。资料来源：Wind，中信证券研究部。注：前述分析中可能会因为个别业务数据不全等原因剔除部分企业，但整体而言均能有一定的样本量和代表性。企业企业市值市值(人民币亿元人民币亿元)碧桂园服务903.01华润万象生活720.86保利物业255.74中海物业254.52绿城服务211.86招商积余192.98旭辉永升服务148.64金科服务148.75雅生活服务134.71融创服务124.56新城悦服务66.27滨江服务46.17越秀服务48.75合景悠活4

4、9.72建业新生活44.5631. 规模快速壮大，直拓乘风破浪规模快速壮大，直拓乘风破浪4 4物管行业仍然是高度分散的物管行业仍然是高度分散的，目前没有任何公司市占率超过目前没有任何公司市占率超过3%（按所有赛道综合计算按所有赛道综合计算）。这意味着这意味着，头部物业管理公司头部物业管理公司有极大的发展空间有极大的发展空间，也没有反垄断的压力也没有反垄断的压力。我们预测行业总体收入规模将达到我们预测行业总体收入规模将达到1.4万亿万亿。资料来源：中信证券研究部预测资料来源：中信证券研究部预测物业管理行业物业管理行业2022年收入测算年收入测算各企业市占率（按各企业市占率（按2022E收入计算）

5、收入计算）1.1 水大鱼大，行业成长空间广阔水大鱼大，行业成长空间广阔项目项目取值取值单位单位解释解释住宅物管面积370亿平米测算理由详见2019年11月报告房地产行业专题研究中国房屋存量可能存在明显低估。考虑到物业管理全覆盖的目标，我们不再假设有部分项目无物业管理公司。住宅物业费全国定价水平1.7元/月/平方米测算理由详见2019年2月报告物业管理行业专题研究报告7100万套住房物业费的秘密全国全年住宅物业管理费规模7,548亿元面积乘以费率*12个月商办建筑面积估计80亿平米根据年竣工面积估计商办建筑物业费均价估计2元/月/平方米商办物管费率一般更高全年商办物管收费总计1,920亿元增值服

6、务加成估算1,136亿元预计全行业增值服务的规模低于上市公司水平，社区增值服务收入占行业总收入（不算城市服务) 的12%公建和城市服务年订单规模3,800亿元根据招标统计的总体规模估算行业总体收入规模预测14,404亿元住宅+商办+公建和城市服务0.0%0.5%1.0%1.5%2.0%2.5%3.0%3.5%5 52021全年全年，样本样本企业企业（）实现实现营业收入增速营业收入增速49%，比比2020年的年的42%上升上升7个百分点个百分点。行业依然处于黄金发展期行业依然处于黄金发展期，头部企业市占率仍有很大的发展空间头部企业市占率仍有很大的发展空间。无论是关联交付无论是关联交付，并购并购，