【研报】房地产行业新冠肺炎疫情专题：三轮疫情冲击下的地产和物业管理回顾及展望-20200420[33页].pdf

1、 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 。 三轮疫情冲击下的地产和物业管理回顾及展望 房地产新冠肺炎疫情专题 证 券 研 究 报 告 行业点评 | 房地产 西部证券西部证券 20202020 年年 0404 月月 2020 日日 行业评级 低配 前次评级 评级变动 首次 近一年行业走势近一年行业走势 相对表现相对表现 1 1 个月个月 3 3 个月个月 1212 个月个月 房地产 2.82 -9.54 -20.76 沪深 300 5.10 -8.27 -6.82 分析师分析师 金文曦金文曦 S0800520020001S08005200

2、20001 相关研究相关研究 房地产： 企业债发行主体涵盖优质民企， 改善融资悲 观情绪发改委企业债政策点评 2018-12-13 房地产：百强房企销售降速，门槛提升，重点房企业 绩突出克而瑞发布 1-10 月房企销售排行榜 2018-11-01 -23% -19% -15% -11% -7% -3% 1% 2019-042019-082019-12 房地产沪深300 核心结论核心结论 新冠肺炎对经济和地产短期冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经新冠肺炎对经济和地产短期冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经 济周期。济周期。此次疫情恰逢返乡和复工季，叠加传染性极强，管控力度为三次疫

3、情之最；而新冠疫情发生之前，中国宏观经济增速已持续放缓，因此疫情对 宏观经济产生更为负面影响，但自2016Q4实施“房住不炒，稳地价稳房价 稳预期”的调控主调依然保持不变。 住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。疫情推动线上作为补充渠道得 到跨越式发展，分级来看，一线城市销售受春节返乡隔离影响，土地市场热 度不减凸显价值；二线销售下滑幅度低于三线，三线城市复苏因城而异。 商办市场承压商办市场承压，复苏环境不及前两次疫情。，复苏环境不及前两次疫情。商办市场已处投资下行周期，疫 情雪上加霜，开发商短期提供免租期缓解商户压力，长期盘活存量任重道远。 融资和拿

4、地环境有所改善，但较前两次疫情仍存隐忧。融资和拿地环境有所改善，但较前两次疫情仍存隐忧。短期政策边际改善， 不改地产投融资长效机制，开发商兼并收购和股权合作有望迎来较快发展。 物业管理行业挑战和机遇并存，催生品牌溢价和业务创新。物业管理行业挑战和机遇并存，催生品牌溢价和业务创新。项目物管企业与 开发商往往一脉相承，传统物管服务仍是主要营收来源；而经过此次疫情， 传统物管服务物业费与交缴率均有望上升，增值业务偶获发展契机；作为新 冠疫情下的“中流砥柱”，各级政策给予物管企业补贴助力共克难关。 风险提示风险提示：海外疫情未能有效控制，商品房销售不及预期。 核心结论核心结论 新冠肺炎对经济和地产短期

5、冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经新冠肺炎对经济和地产短期冲击更甚于非典和甲流，影响地产调控和宏观经 济周期。济周期。此次疫情恰逢返乡和复工季，叠加传染性极强，管控力度为三次疫 情之最；而新冠疫情发生之前，中国宏观经济增速已持续放缓，因此疫情对 宏观经济产生更为负面影响，但自2016Q4实施“房住不炒，稳地价稳房价 稳预期”的调控主调依然保持不变。 住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。住宅销售短期下滑，一二三线楼市大相径庭。新冠疫情和VR、AR、全景等 技术共同推动线上作为补充渠道得到跨越式发展，这在电商尚未发达的非典 时期和技术未成熟的甲流时期都是不敢想象的；分级来看，一线城市销

6、售受 春节返乡隔离影响，土地市场热度不减凸显价值；二线销售下滑幅度低于三 线， 都市圈布局规划使得其区域内核心或次核心地位突显， 户籍新政助力 “抢 人大战”愈演愈烈；三线城市棚改退坡影响显著，疫情复苏因城而异，主要 因自身城市和区域都市圈吸引力而异。 商办市场承压，复苏环境不及前两次疫情。商办市场承压，复苏环境不及前两次疫情。相较于非典和甲流疫情发生时， 商办投资处于高速增长阶段，新冠发生前夕，国内商办市场投资已处于下行 周期，疫情的出现使得继投资和销售后，商办经营在租金和空置率雪上加霜， 开发商短期提供免租期缓解商户压力，而长期从去年底六部委整治长租公寓 的乱象上可以看出盘活存量资产任重道