【研报】光大房地产行业2019数据分析及2020年新冠疫情敏感性测算：2020年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析-20200210[29页].pdf

1、 -1- 证券研究报告 2020 年 2 月 10 日 房地产 2020 年房地产四维数据的“新冠”敏感性分析 光大房地产行业 2019 数据分析及 2020 年新冠疫情敏感性测算 行业深度 新冠疫情突如其来，新冠疫情突如其来，2003 年年 SARS 经验参考意义有限经验参考意义有限 新冠疫情突如其来，房企延长假期、推迟复工，暂停线下售楼，销售、新 开工、施工、竣工等受到全方位影响。2003 年 SARS 参考经验对判断情绪面变 化有参考意义，但从整个房地产行业发展角度来考量，由于宏观经济背景变化 较大（城镇化率、老龄化水平、居民杠杆率、政策支持力度等），SARS 经验 对判断“新冠”后房地

2、产趋势的参考意义有限。 2019 年房地产行业数据总结性分析年房地产行业数据总结性分析 1)销售：销售：总量下行，全国商品房销售金额约 16 万亿+6.5%；销售面积约 17 亿方-0.1%，销售均价约 9310 元/平+6.6%；结构分化，绝对量西部表现较 强， 趋势上东部边际趋稳； 边际降速明显， 12月商品房销售面积单月同比-1.7%， 拖累全年增速转负至-0.1%；集中度持续提升，TOP100 占比约 73%；2)土地：土地： 成交总量回落，全国土地购置面积 2.6 亿方-11.4%， 300 城住宅土地成交建 面约 22 亿方-7.3%；高能级城市韧性较强，一线保持双位数增长+11%

3、，三四 线双位数下降-12%。3)地产链：地产链：新开工面积 22.7 亿方+8.5%，连续 4 年提升， CAGR 约 10%；开工库存温和提升至 29.4 亿方，平均去化周期 23.5 个月；施 工面积 89.3 亿方+8.7%，竣工面积 9.6 亿方+2.6%。4)投资：投资：全年房地产投资 额约 13.2 万亿元+9.9%，其中土地购置费 4.2 万亿元+14.5%，占比 31.5%， 比 2018 年提升 1.5pc。 新冠疫情影响对新冠疫情影响对 2020 年房地产行业数据敏感性测算年房地产行业数据敏感性测算 我们在 2020 年房地产开发投资策略预测数据的逻辑框架和数据基础上，

4、以 本次新冠疫情的影响时间和影响程度影响时间和影响程度为敏感性指标变量进行敏感性测算。 关键假设包括：宏观政策宏观政策并非总量大水漫灌，并非总量大水漫灌，扶持对象注重结构，主力在扶持对象注重结构，主力在 于财政扩张，于财政扩张，着重着重有针对性扶持中小企业有针对性扶持中小企业和受疫情影响严重地区和受疫情影响严重地区；维持“约束；维持“约束 中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”的整体框架，为了避免宝贵信中求平衡，房住不炒是底线，因城施策防失速”的整体框架，为了避免宝贵信 贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从而抬高短端融资成本，贷资源在“个体理性”中“自发”向房地产市场集中，从

5、而抬高短端融资成本， 房地产行业资金面管控将继续。房地产行业资金面管控将继续。 分类疫情影响假设下，我们测算 2020 年商品住宅销售金额同比下降年商品住宅销售金额同比下降 511%，新开工面积同比下降，新开工面积同比下降 911%，竣工面积同比增长，竣工面积同比增长 27%，施工面积同，施工面积同 比增长比增长 46%，房地产投资增速区间，房地产投资增速区间 35%。 投资建议投资建议：推荐推荐配置市值较大配置市值较大，流动性好的龙头地产流动性好的龙头地产 当前行业总量下行，竞争激烈，并购加速集中度提升，房企短期业绩表现 和中长期盈利增长加剧分化。龙头房企收入端弹性确定，业绩增速相对稳定，

6、估值具有较强防御性，股息率具备吸引力。推荐市值较大，股票流动性较好， 基本面明确，现金流安全边际高，业绩确定性较强，具备持续投融资优势的房 企，推荐 A 股的万科 A、保利地产、招商蛇口、金地集团；H 股的万科企业、 融创中国、中国金茂、华润置地。 风险分析：风险分析：新冠疫情影响严重程度和延续时间新冠疫情影响严重程度和延续时间存在存在不确定，不排除疫情影响不确定，不排除疫情影响 大幅超出预期的可能大幅超出预期的可能； 国内宏观经济增速放缓或超预期，国内宏观经济增速放缓或超预期， 或或导致就业情况恶化，导致就业情况恶化， 居民薪居民薪资缩水及家庭可支配收入下降资缩水及家庭可支配收入下降，影响购