【国盛证券】房地产开发2025W16：全国房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性-250420（14页）.pdf

1、证券研究报告|行业周报 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 gszqdatemark 房地产开发房地产开发 2025W16：全国全国房价房价延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性 2025 年年 3 月月 70 城新房房价环比城新房房价环比-0.1%，跌幅连续，跌幅连续 4 个月持平，同比个月持平，同比-5.0%。一线、二线、三线城市环比分别+0.1%、+0.0%、-0.2%。新房价格环比上涨 24 城（+6，较上月变化，下同），环比下跌 41 城（-4）。3月月 70 城二手房房价环比城二手房房价环比-0.2%，跌幅较上月小幅收窄，同比，跌幅较上月

2、小幅收窄，同比-7.3%。一线、二线、三线城市环比分别+0.2%、-0.2%、-0.3%。二手房价格环比上涨 10 城（+7），环比下跌 56 城（-9）。全国新房二手房仍延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性。全国新房二手房仍延续小跌趋势，核心城市房价展现韧性。具体看核心城市新房价格方面，上海当月环比+0.7%继续领跑全国，深圳环比+0.1%涨幅有所收窄，北京、广州环比小幅下降。二手房价格方面，上海当月环比由负转正+0.4%，北京、深圳环比分别+0.5%、+0.3%，广州环比-0.2%。值得关注的是，杭州当月二手房价格环比+1%领跑全国，整体看核心城市房价韧性更强，全国其余多数城市仍在下行通道中

3、。随着 4 月后楼市成交或季节性走弱，多数城市房价端将继续面临考验，我们认为房价的真正企稳仍有待量能的加持。行情回顾：行情回顾：本周申万房地产指数累计变动幅度为本周申万房地产指数累计变动幅度为 3.4%，领先沪深 300 指数 2.81 个百分点，在 31 个申万一级行业排名第 2 名。新房：新房：本周本周 30 个城市新房成交面积为个城市新房成交面积为 149.8 万平方米，环比下降万平方米，环比下降 0.1%，同比下降同比下降 8.2%，其中样本一线城市的新房成交面积为 44.0 万方，环比+8.1%，同比-7.1%；样本二线城市为 70.0 万方，环比-7.3%，同比-12.3%；样本三

4、线城市为 35.8 万方，环比+5.9%，同比-0.4%。二手房：二手房：本周本周 14 个样本城市二手房成交面积合计个样本城市二手房成交面积合计 241.7 万方，环比增长万方，环比增长5.4%，同比增长，同比增长 19.3%。其中样本一线城市的本周二手房成交面积为98.6 万方，环比 14.6%；样本二线城市为 112.2 万方，环比-2.4%；样本三线城市为 30.9 万方，环比 9.0%。信用债：信用债：本周共发行房企信用债 11 只，环比减少 11 只；发行规模共计93.51 亿元，环比减少 125.96 亿元，总偿还量 179.08 亿元，环比增加26.98 亿元，净融资额为-85

5、.57 亿元，环比减少 152.94 亿元。投资建议：投资建议：维持行业“增持”评级。我们认为重点关注房地产相关股票有以下理由：1、政策受基本面倒逼进入深水区，如我们 2022、2023 年在报告中反复阐述，认为本轮最终政策力度超过 2008、2014 年，而现在尚在途中。2、地产作为早周期指标，具备指向性作用，配置地产相当于配置经济风向标。3、行业竞争格局改善逻辑依旧适用，拿地和销售表现优异的依然是头部国央企和少量混合所有制及民企，品质房企有望在未来的格局中更加受益。4、我们观点“只看好一线+2/3 二线+极少量三线城市”依然奏效，这个城市组合在销售前期偶尔反弹时表现更好也得到了印证。5、供

6、给侧政策，收储、妥善处置闲置土地等政策有新变化，依然是观察落地最重要的方向，且可以预见，一二线仍然更受益。基于以上，我们认为 2025仍然是以政策为核心主导力量，板块主做政策 beta，节奏和仓位控制更重要，配置方向可选：（1）基本面 alpha 公司：H 股的绿城中国、建发国际集团、华润置地、中国海外发展、越秀地产；A 股的滨江集团、招商蛇口、保利发展、华发股份、建发股份；（2）地方国企/城投/化债：城投控股、城建发展、信达地产；（3）中介：贝壳；（4）边际催化：金地集团；（5）物业属于跟涨：华润万象生活、保利物业、中海物业、绿城服务、招商积余等。风险提示：风险提示：政策落地不及预期、需求复