中新集团-首次覆盖：园区与公用齐飞价值严重低估-220524（35页）.pdf

1、请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 中新集团中新集团(601512) 园区与公用园区与公用齐齐飞，价值严重低估飞，价值严重低估 中新集团首次覆盖中新集团首次覆盖 谢皓宇谢皓宇(分析师分析师) 单戈单戈(分析师分析师) 郝亚雯郝亚雯(分析师分析师) 010-83939826 010-83939827 010-83939776 证书编号 S0880518010002 S0880521110001 S0880518010005 本报告导读：本报告导读： 公司公司当前当前估值反映的是估值反映的是 3年后年后难获难获超额利润，但公司并无住宅开发业务，超额利润，但公司并

2、无住宅开发业务，主营主营一级土一级土地开发、园区租金、地开发、园区租金、绿色公用绿色公用业绩稳定，业绩稳定，且有且有进一步进一步加杠杆空间加杠杆空间，价值被严重低估，价值被严重低估。 投资要点：投资要点： 首次覆盖，给予增持评级。首次覆盖，给予增持评级。预测 2022-2025 年 EPS 为 1.18/1.35/1.52元，增速为 17%/14%/12%。由于公司业绩展望度高、且有一定护城河，我们采用 EVA、PEG、PE 估值方法，基于中性谨慎的原则，给予公司合理估值为 219 亿，对应目标价 14.61，上涨空间为 61.6%。 当前估值反映当前估值反映 3 年后无超额收益，但公司业绩稳

3、定年后无超额收益，但公司业绩稳定度高度高，且有护城，且有护城河河。基于 EVA 模型，当前估值反映公司 3 年后无法得到超过资本成本的收益。但公司并无住宅开发业务，目前主要业务：1）一级土地开发，目前约 1200 公顷低成本土储，保障未来 10 年开发，锁定毛利超 150 亿；2）自持物业主要为苏州工业园区厂房，服务制造业大客户，租期长近 10 年、出租率超 90%，保障年 4.5 亿租金、约 50%毛利率；3）绿色公用享特许经营权，保障 7.5 亿营收、25%毛利率。 提资产负债率将进一步提升提资产负债率将进一步提升 ROE，业绩增速保持在，业绩增速保持在 15%左右左右。公司扩展意愿较强，

4、近三年有息负债复合增速达到 36%，融资成本降至4.6%。 但公司当前资产负债率仅44%， 如果剔除预收负债率增至60%，则 ROE 可从 12.7%提升至 17.4%，利润增长达 37%。2022 年首次发行公开债，目前 20 亿已获反馈，将进一步降低融资成本，助力扩张。 资产荒资产荒催化价值发现催化价值发现。房企缩表仍未改善，导致宽货币与宽信用的背离，从而出现低风险资产资产荒，公司业绩的稳定性将被重估。微观层面，公司资产负债率提升、业绩稳健增长兑现，成为催化剂。 风险提示：风险提示：重走土地金融老路；重走土地金融老路；疫情疫情失控失控；土地市场大幅下行；土地市场大幅下行。 财务摘要（百万元

5、）财务摘要（百万元） 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 营业收入营业收入 3,414 3,917 4,701 5,519 6,322 (+/-)% -36% 15% 20% 17% 15% 经营利润（经营利润（EBIT） 1,921 1,998 2,246 2,585 2,875 (+/-)% 71% 4% 12% 15% 11% 净利润（归母）净利润（归母） 1,307 1,522 1,775 2,028 2,280 (+/-)% 21% 16% 17% 14% 12% 每股净收益（元）每股净收益（元） 0.87 1.02 1.18 1.35 1.52 每股股利（元

6、）每股股利（元） 0.26 0.31 0.36 0.41 0.46 利润率和估值指标利润率和估值指标 2020A 2021A 2022E 2023E 2024E 经营利润率经营利润率(%) 56.3% 51.0% 47.8% 46.8% 45.5% 净资产收益率净资产收益率(%) 11.8% 12.5% 13.2% 13.7% 13.9% 投入资本回报率投入资本回报率(%) 7.5% 6.9% 6.6% 6.6% 6.6% EV/EBITDA 7.05 7.14 7.67 7.11 6.73 市盈率市盈率 10.36 8.90 7.64 6.68 5.94 股息率股息率 (%) 2.9% 3.