1、商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察构建新场景，探寻城市发展新动能商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈发展沿革世界知名商圈分析仲量联行商圈规划实践仲量联行商圈规划咨询服务体系商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈定义“零售消费交易在城市中最集中发生的区域”可以看到，目前各界对商圈的定义尚未完全形成统一的口径。因此，综合各方研究成果并充分考虑实际应用情况，本文探讨的商圈是指“零售消费交

2、易在城市中最集中发生的区域零售消费交易在城市中最集中发生的区域”。在世纪年代，由德国地理学家克里斯 泰勒最早提出的商圈理论，其核心观点是“以最大的商品销售和餐饮服务辐射能力为半径，形成商品销售和餐饮服务的中心地商品销售和餐饮服务的中心地”。自此，商圈概念便出现在人们的视野之中，并被广泛讨论，机构与学者们从各自的视角对商圈展开的多方位诠释：顾客地理区域商圈也称为购买圈、商势圈，美国市场营销协会（）对商圈的定义是“经营某种商品或服务的某家或某类企业的顾客分布的地理区域顾客分布的地理区域”。精华区与闹市维基百科对商圈的解释是“城市中由商店、商场、餐馆、办公楼、酒店等商业设施，加上街道、车站、步行街等

3、公共设施所有机组合而成的区域，为城市内主要的精华区与闹区城市内主要的精华区与闹区”。客群需求圈国外学者主要从微观层面出发，认为商圈是指“单个零售商业企业吸引顾客所及的空间范围或一定的商业地域，即距离不等的客群需求圈距离不等的客群需求圈”。区域商业集合部分国内商界人士认为“商圈是由主力店及次主力店为主构成的区域商业区域商业集合集合形式”。零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径探究一个城市核心商圈的演变史其实就是读一卷城市的发展史。从新中国最开始的国营百货大楼时代到消费场景多元化的今天，这是一部消费者用“买买买”写出来的潮流志

4、。上世纪年代到年代，随着改革开放大潮的汹涌席卷，经济体制和经营体制逐渐放活，原先的百货商场不再能满足群众的生活需要。头脑活络的个体户们开始自己进货，并在政府早期打造的步行街上售卖，形成当时竞相追逐的潮流。早期步行街潮流早期步行街潮流时光的脚步踏入了消费场景多元化的今天。商业项目开始注重通过科技与消费场景的融合来加强消费者的参与感。被人工智能系统渗透的购物场景、强调无界融合的公园场景、引入科技的配套场景、嫁接大数据技术的新经济场景等，都在诉说着“零售 科技”的新故事。“零售“零售 科技”赋能消费场景科技”赋能消费场景城市核心商圈的演变史年代后期至年，外来百货的进驻彻底改变了客群的消费习惯。拥有全

5、新经营理念的外来百货一方面对商家进行统一管理并根据市场需求采购货物，另一方面通过高端时尚的品牌及贴心的服务让消费者大开眼界。其中开架式自选的购物体验可以说是对国营老商场的“降维打击”。外来百货进驻外来百货进驻年以后，大批新型综合体项目如雨后春笋般冒出来，“”的概念逐渐流行。这时期的代表项目不再是单一百货的落地，而是百货主力店、超市、影院、儿童游乐场、餐厅等等集中进驻，引领一站式购物潮流。新型综合体面世新型综合体面世上世纪年代到年代，国营百货大楼兴起，“付款票据在空中的铁丝上滑来滑去”的画面，仍是老一辈们鲜活的时代记忆。但是彼时的百货商场都是商场统一进货，复杂的人事关系加上市场机制的缺失，导致商

6、场货品库存高企。国营百货时代国营百货时代商圈规划白皮书零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径零售商业地产市场洞察 | 探寻商圈更新及规划路径拉动城市内需，推进区域经济发展拉动城市内需，推进区域经济发展商圈是零售消费交易在城市中最集中发生的区域，频繁的商品交易行为在拉动城市内需的同时，也创造了巨大的经济效益。例如，重庆传统五大商圈（解放碑、三峡广场、观音桥、杨家坪和南坪）在过去年间一直承担着全市一半以上的消费；而在“成渝双城经济圈”的另一位主角成都，春熙路商圈早在年的社会消费品零售总额（下称“社销零”）就高达亿，占当年成都市的左右；南京传统商圈新街口的“社销零”占比也在以上。另外，根据