1、敬请参阅最后一页特别声明 1 投资逻辑：全球盈利规模领先的地铁公司之一，开创“铁路+物业”模式。全球盈利规模领先的地铁公司之一，开创“铁路+物业”模式。港铁公司隶属于香港政府，主要经营中国香港等地的轨道交通运营服务，并依托“铁路+物业”模式开展物业开发、管理及租赁业务。公司盈利规模显著高于同行（2024 年为 158 亿港币），主要源于“铁路+物业”经营模式以及高效运营的铁路客运业务。公司采用渐进式派息政策，2024 年派息率为 52%，股息率为 4.8%，在利率下行的背景下投资性价比凸显。公司于 2025 年 3 月发行 30 亿美元债券，票面利率为 4.375-5.25%，随后以低于 4%

2、的利率将美元借款换成港元借款；此外公司还于 6 月发行 30 亿美元永续债券，票面利率为 4.875-5.625%，两笔融资均有望支持公司的铁路建设。铁路业务：客流强劲复苏，路网扩容可期。铁路业务：客流强劲复苏，路网扩容可期。（1）香港车务业务：自2007 年与九广公司合并后，公司拥有了贯通新界、九龙与港岛的完整运输体系，2024 年总乘客量已超 2019 年。公司现正全力推进香港下一阶段的铁路发展，东涌线延线、小蚝湾站、东铁线古洞站、屯门南延线及洪水桥站的建造工程正在进行中，北环线（第一部分）项目协议于近日签订，新铁路项目也将带来物业发展的新机会。（2）车站商务业务：零售租金，广告等构成稳定

3、利润来源，2024年 EBIT 为 38 亿港币，助力铁路业务实现自负盈亏。香港物业业务：投资物业短期承压，开发物业受益楼市回暖。香港物业业务：投资物业短期承压，开发物业受益楼市回暖。（1）投资物业：截至 2024 年底，公司在香港的投资物业包括 315242 平方米的零售物业、39451 平方米的写字楼等，为公司带来稳定的物业租赁及管理收入。目前写字楼出租持续承压，商场尽管维持较高出租率，但同样存在一定的租金下行压力，或影响该业务经营。（2）开发物业：截至 2024 年末公司在建住宅项目达 13 个，拥有89 万平米可售资源，预计于 2025-2026 年集中落成。此外，公司在 5 个站点拥

4、有大量尚未批出的物业发展项目，总楼面面积 273万方。当前香港经济金融持续发展、“辣招”基本放开、大量人才引进带来潜在购买力持续流入、按揭利率低于租金收益率、下半年美联储有望开启降息，2025Q2 以来香港楼市正步入筑底企稳状态，将对公司地铁楼盘的销售形成利好。盈利预测、估值和评级 预计公司 2025-2027 年归母净利润分别为 171 亿、174 亿、123 亿港币。采用 DCF 及 DDM 估值法，给予 2025 年目标价 30.1 港币，首次覆盖给予“增持”评级。风险提示 资本开支超预期风险，香港零售租金下滑超预期风险，香港住宅销售弱于预期风险，乘客量不及预期风险。主要财务指标 项目

5、2023A 2024A 2025E 2026E 2027E 营业收入(百万元)56,982 60,011 60,021 56,449 57,371 营业收入增长率 19.18%5.32%0.02%-5.95%1.63%归母净利润(百万元)7,784 15,772 17,063 17,428 12,333 归母净利润增长率-20.79%102.62%8.18%2.14%-29.23%摊薄每股收益(元)1.25 2.53 2.74 2.80 1.98 每股经营性现金流净额 1.80 2.97 3.59 3.18 3.37 ROE(归属母公司)(摊薄)4.36%8.50%8.76%8.53%5.91

6、%P/E 24.20 10.70 10.29 10.07 14.23 P/B 1.06 0.91 0.90 0.86 0.84 来源：公司年报、国金证券研究所 010020030040050060070080090023.0026.0029.0032.0035.0038.0041.00240724241024250124250424港币(元)成交金额(百万元)成交金额港铁公司恒生指数港股公司深度研究 敬请参阅最后一页特别声明 2 扫码获取更多服务 内容目录内容目录 一、全球盈利规模领先的地铁公司之一，开创“铁路+物业”模式.5 1.1 开创“铁路+物业”的运营模式，盈利规模行业领先.5 1.2