第一太平戴维斯：2022年4月大湾区物流指数报告（12页）.pdf

1、中国物流 - 2022 年 4 月第一太平戴维斯研究部报告大湾区物流指数大湾区物流指数定义 & 说明本报告研究地理范围界定为大湾区内地九个城市以及香港特别行政区。其中，根据市场发展阶段差异化特征，对各城市选择不同指数起点。 香港、 深圳、 广州指数起点始于2010年，其它城市指数起点为 2015 年及以后。租金及价格指数分别反映出各城市间租金及价格的变化趋势，进而说明城市间物流地产市场资产表现的共性与差异。大湾区物流指数于 2020 年 7 月首次发布，并将定期进行半年度更新，以对大湾区城市物流市场最新趋势及租金、价格变化加以阐述。2020 年，第一太平戴维斯发布大湾区物流指数，旨在为粤港澳大

2、湾区（以下简称“大湾区” ） 物流地产市场参与者， 如开发商、 业主、租户、投资者等，提供可靠的参考性指标，以便掌握大湾区各个城市物流地产市场的变化趋势并适时调整经营管理策略，该报告将进行定期更新。高标准仓库（以下简称高标仓）指以钢结构为佳、净层高达 9 米及以上、首层承重达每平方米 3 吨及以上的仓库；此外，其防火等级应至少为丙二类。总租用成本为净有效租金、物业管理费及相关税费总和。大湾区数据取样范围指数更新周期背景高标准仓库总租用成本2 年下半年，得益于租赁及投资市场的强势表现，大湾区物流租金和价格指数分别环比上升 3.1% 和 4.3%。随着居民消费习惯持续向网络消费转变，加之电商企业不

3、断优化其分拨网络系统布局，大湾区物流市场租赁需求保持畅旺。2021 年，区域年度净吸纳量达 113.8 万平方米。截至年底，区域高标仓平均空置率同比下降 1.7 个百分点，至 3.5%。2021 年下半年，大湾区各城总租用成本均有上升。其中，深圳平均总租用成本首次超过人民币每平方米每月 60 元；东莞则录得区域最大成本增幅，平均总租用成本环比上升 5.2%。在租金持续增长、供求关系保持积极、大湾区发展前景可期的共同推动下，本期区域内所有城市共同步入上升初期。摘要大湾区物流指数 3 大湾区物流指数4 / 1H/2015=100大湾区物流指数尽管受奥密克戎的负面冲击，全球供应链仍面临空前压力，但全

4、球贸易已然强势复苏。2021 年，全球贸易额再创新高，达 28.5 万亿美元。鉴于此，加之国内网络零售市场的不断扩张，共同为物流市场注入了强劲的需求。2021 年下半年，大湾区物流租赁市场热度持续高涨，第三方物流和电商，特别是部分跨境电商企业，持续进行业务扩张，并在区域内承租大面积仓储空间。各城租金因此继续上涨，大湾区物流租金指数随之环比上升 3.1%、同比上升 4.5%。租金指数大湾区物流指数 5 大湾区物流价格指数（1H/2012-2H/2021）来源：第一太平戴维斯研究部，2022201320202017201420212018201520122019201660100140180220

5、2603003401H1H1H1H1H1H1H1H1H1H2H2H2H2H2H2H2H2H2H2H香港广州深圳肇庆佛山江门中山东莞惠州珠海大湾区1H/2010=100 / 1H/2015=1002021 年下半年，在市场租赁需求持续增长及租金保持稳定上升潜力的共同推动下，大湾区物流市场投资情绪进一步增强，且在机构型投资者投资活动的增长中得以体现。此外，本期大湾区亦录得数宗投资交易达成。强劲的租赁市场表现、有限的可投资标数量、未来 1 至 2 年内有望保持乐观的市场发展态势等推动大湾区物流市场平均价格继续上涨， 区域价格指数环比上升4.3%、 同比上升6.7%。价格指数大湾区物流指数6 ( 右轴

6、 )总存量 ( 左轴 )2021 年下半年，市场共迎 89.8 万平方米新增供应入市，区域高标仓总存量环比扩张 7.7%、同比扩张 8.2%，至 1,259.3 万平方米。尽管如此，大湾区物流市场供应仍然难以满足持续增长的需求。大湾区物流市场租赁需求保持畅旺， 特别是自疫情爆发以来， 区域年度净吸纳量已连续两年超过百万平方米。2021 年，大湾区物流市场年度净吸纳量录得 113.8 万平方米，较过去五年（2016 至 2020 年）平均水平高14.7%。截至年底，区域平均空置率同比下降 1.7 个百分点，至 3.5%。在此期间，随着居民消费习惯持续向网络消费转变，加之电商企业不断优化其分拨网络