1、长租公寓市场长租公寓市场房地产企业竞速布局的挑战与应对策略房地产企业竞速布局的挑战与应对策略2联系方式联系方式北京北京单小虎（单小虎（Tiger Shan）主管合伙人+86-10-6533-上海上海唐海燕唐海燕 (Petrel Tang)合伙人+86-21-2323-单小虎先生单小虎先生(Tiger Shan)是普华永道思略特主管合伙人，中国政府和公用事业联合负责人，近20年企业和咨询行业经验。专长于基础设施、公用事业和房地产领域，在城市规划、国际化、运营管理等方面有丰富的经验。唐海燕女士唐海燕女士(Petrel Tang)是普华永道思略特合伙人，常驻上海，主要为地产和基础设施建设和开发领域客

2、户提供业务战略制订、地产项目规划、商业模式设计、组织管控优化等方面的咨询服务。郑重先生郑重先生(Joseph Zheng)是普华永道思略特高级经理，常驻深圳，主要为大型央企、国有企业、房地产企业提供战略规划、投融资策略、创新战略、组织管控、管理提升等方面的咨询服务。作者简介作者简介思略特3思略特随着中央对房地产市场提出“房住不炒”定位，加之中国约2.4亿的流动人口、近2亿的单身人口蕴藏着巨大潜能，房屋租赁市场迎来了黄金发展时期：根据券商预测，2016年全国租赁市场规模已超1万亿元，预计2030年将达到4万亿元。其中，作为租房市场重要的细分行业，长租公寓通过对传统租房进行供给侧升级，为年轻租客提

3、供标准化的高质量住宿及服务，近年来开始崛起。据不完全统计，长租公寓市场已有超过1万家机构参与其中，其背景主要有房产中介、酒店、互联网公寓、房地产企业四类玩家。随之而来的还有资本的涌入：仅2012-2016年，长租公寓领域的融资事件99起，涉及金额高达68亿元。长租公寓的运营模式具有多维性：根据资产结构，可分为重资产和轻资产；根据公寓的分布位置，又分为集中式和分散式。中介、酒店、互联网公司凭借其原有的房东租客网络、物业管理经验和互联网运营经验，主要采用轻资产、分散式的运营模式。与其他市场参与者相比，房地产企业在资金和资源上拥有绝对的优势，主要采用重资产、集中式的运营模式。阅读要点： 长租公寓市场

4、目前仍处于初始阶段，趋势成型的竞争还未开始，蕴藏着许多机会。 房地产企业期望凭借资金、资源的绝对优势快速扩张，但在重资产、集中式为主的运营模式下尚未探索出一套有效的盈利模式，并在项目寻源环节、运营管理、资产证券化退出三个环节面临着严峻的挑战。 为了减少探索成本、降低风险，思略特建议房地产企业在短期内可考虑轻重共举的资本结构、采用数字化手段进行运营管理，同时主动开拓“公寓+”衍生服务来增加盈利点，长期可借助金融化实现有效退出，并与多方合作盘活存量资源，寻找契合“前REITs”时代中国特色需求的发展模式。概述4思略特当前，全国排名前30的房地产企业已有1/3进入了长租公寓市场，然而它们的盈利情况普

5、遍不乐观：最早进入市场的万科泊寓，至今尚未实现盈利；龙湖则对外公开表示三年内不考虑盈利。根本原因，在于当前房企旗下的长租公寓普遍的低收益、长回报周期的商业模式。根据披露信息，旭辉领寓当前租金回报率在4%-5%，万科泊寓仅有2%-3%，租金收入是主要盈利点，其他增值服务尚未能匹敌。并且，很多一线城市的回报率相较重点二线城市更不乐观。除了较低的投资回报率以外，重资产运营模式还面临着回报周期长、融资渠道少、流动性风险突出、租金涨幅动力缺乏、税收优惠力度小等问题。对于习惯了在新房市场赚快钱的房地产企业而言，无法快速收回资金，将大大限制其在长租公寓市场上的扩张步伐。受限于商业模式和运营模式，当前房地产企

6、业旗下长租公寓在项目寻源、运营管理、资产证券化退出三个环节面临着严峻的挑战。 项目寻源环节房企旗下的公寓，主要是自持的闲置房源升级，或通过收购/租赁等方式拿来改造而成。其中，自持的闲置房源大多偏离市中心地段，无法满足租客日常工作出行的需求：包括龙湖、朗诗、金地等主流企业，在一二线城市开发的长租公寓，距离城市中心地段基本都在30分钟车程以上。考虑到租金定价与距离之间的正相关性，较远距离的房源，将会积蓄潜在租赁库存问题。 在拿房方面，获取中心地段的集中式房源极其困难，房企只能通过整租偏远地区的工业用地、废弃厂房等非住宅用房进行升级改造。而中介机构地推门店几乎铺遍城市各个街道，在房源获取上占据了巨大