金地集团-增长与稳健并重高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间-220506（55页）.pdf

1、 房地产房地产|证券研究报告证券研究报告 首次评级首次评级 2022 年年 5 月月 6 日日 600383.SH 买入买入 原评级原评级: 未有评级未有评级 市场市场价格价格:13.69 板块评级板块评级:强大于市强大于市 股价表现股价表现 (%) 今年今年 至今至今 1 个月个月 3 个月个月 12 个月个月 绝对 1.1 (6.9) 5.3 24.6 相对香港恒生指数 16.7 (0.3) 14.0 35.6 发行股数 (百万) 4,515 流通股 (%) 100 总市值 (人民币 百万) 61,805 3个月日均交易额(港币 百万) 803 资料来源：公司公告，聚源，中银证券 以202

2、2年5月5日收市价为标准 中银国际证券股份有限公司中银国际证券股份有限公司 具备证券投资咨询业务资格具备证券投资咨询业务资格 房地产房地产 证券分析师：夏亦丰证券分析师：夏亦丰 (8621)20328348 证券投资咨询业务证书编号：S1300521070005 证券分析师证券分析师：许佳璐：许佳璐 (8621)20328710 证券投资咨询业务证书编号：S1300521110002 金地集团金地集团 增长与稳健并重，高能级城市布局与融资优势赋予更多成长空间 公司核心亮点公司核心亮点 销售增速领先，坚持销售增速领先，坚持高能级高能级城市深耕策略城市深耕策略，稳固基本盘安全垫，稳固基本盘安全垫。

3、公司从 16年销售额突破千亿后持续提升，17年公司市占率首破 1%，19年突破两千亿，从 16年到 21年，销售额从 1006亿元增至 2867亿元，CAGR为 23.3%。21年在整体市场销售不景气、TOP20房企中一半房企出现销售负增长的情况下，公司仍能保持销售金额和销售面积同比 18%和 15%的增长，销售增速位列 TOP20房企中的首位。22年可售货值 4500亿元左右， 其中 60%分布在长三角和珠三角的市场活跃城市，充足货值储备和良好的布局保证公司销售的稳健增长，销售排名有望进一步提升。践行精耕战略，聚焦高能级城市，同时控制三四线投资下沉。21 年全年在一二线城市拿地金额占比 61

4、%，其中去化率和安全性更高的一线城市占比提升至 36%。21年公司整体拿地强度同比下降 10个百分点至 46%，仍处于行业较高水平。截至 21年末土储面积 6398万平，一二线占比 62%，土地储备存续比高达4.6。充足的土地储备及高能级城市占比的提升，保证后续销售业绩的持续稳健增长。 多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队多元业务发展成效显著，均已迈入各领域第一梯队。1）物业更名升级，物业更名升级，全新布局主赛道全新布局主赛道：21年金地物业更名金地智慧服务，金地智慧服务，全新布局金地物业（住宅物业）、金地商服（商业物业）、金智仟城（城市服务）。截止 21年末，合约面积 3.8亿平，在

5、管面积 3.3亿平，较 20年末增长 22%，互联网 SAAS线上服务面积 3亿平。2010-2021年收入从 3.4亿元增至 52.8亿元，CAGR为 28.3%，占总收入比重提升至 5.3%。14年后随着成本有效控制，毛利率逐渐提高至 21年的 10.1%，预计若后续公司分拆上市将进一步提升。2）在商办与产业园区业务上，在商办与产业园区业务上，通过金地商臵通过金地商臵上市平台逐渐上市平台逐渐扩大布局。扩大布局。一方面，截至 22 年 3 月，金地商臵在北京、上海、深圳、南京等地拥有商业项目达 36 个，总建面逾 336 万平；21 年年底在营购物中心平均出租率维持 90%以上，进入成熟期写

6、字楼平均出租率达 95%以上，充分体现了商业运营能力。另一方面，截至 21 年末，已布局 19 个城市的 39个产业园项目，管理面积逾 480 万平。21年金地商臵销售额创历史新高达 785亿元，同比增长 4.4%，营收达 147亿元。21年末，土储约 2327万平，其中约 19%位于一线城市，63%位于二线城市，优质的城市布局和土地资源，为公司的后续发展奠定了良好基础。3）代建业务稳步高代建业务稳步高速增长， 培养第二增长曲线。速增长， 培养第二增长曲线。 自 06 年承接深圳首个由政府委托代建的写字楼项目“福田科技广场”开始，正式进入代建领域。18 年金地集团正式将代建业务独立，加速全国化