1、上海出售型酒店式公寓市场研究 2016年8月 同策咨询研究部同策咨询研究部 写在前面 住宅限购实施以来，上海酒店式公寓凭借不限购不限贷、低总价，且宜商宜住的特点成为住宅市场的一种替代产物，成为房企投资和市场关注的新方向，同时，住宅用地供应量逐年减少，酒店式公寓的“过渡性”产品特征越来越明显。 受到今年325新政对限购的升级，以及商品住宅价格的迅猛增长，酒店式公寓市场再次成为购房者的焦点。受此影响，当前酒店式公寓短期存销比从3月份的10个月回落到5.63个月，长期存销比也仅为15.68个月。而当前此类房源也将纳入“限购”范围的传闻也不绝于耳。 本报告将从历史以来酒店式公寓的量价表现，向读者呈现不

2、同阶段的市场特征。 定义：本报告中“酒店式公寓”是指办公产权的小户型商住两用出售型产品，表现形式含SOHO、LOFT等。 上海酒店式公寓市场容量上海酒店式公寓市场容量 1 上海酒店式公寓与住宅市场的相关性上海酒店式公寓与住宅市场的相关性 2 上海酒店式公寓集中度分布上海酒店式公寓集中度分布 3 上海酒店式公寓市场客群需求分析上海酒店式公寓市场客群需求分析 4 目录 上海酒店式公寓的价格变化特征上海酒店式公寓的价格变化特征 5 上海酒店式公寓今后上市量上海酒店式公寓今后上市量 6 PART 1 上海酒店式公寓市场容量 观点 现象 进入2016年，受325新政对住宅限购力度的升级影响，酒店式公寓市

3、场成交量提升明显，预计2016年全年成交量将达突破200万平米，较2015年翻番。 从历年的上海酒店式公寓成交量走势看，呈现出三个阶段： 2006-2008年为低迷期，2009-2012年为迅猛发展期，2013年以后为健康稳定期。 “7090”政策变化造小户型的酒店式公寓成交量上扬。 酒店式公寓作为住宅替代或者是过渡产品，价格优势显著。 2006年6月后商品住宅市场限购，致使宅地供应量明显减少，同时商办项目开发商也开始寻求产品规划上的转型。 因素 1.07 1.07 0.32 0.32 0.18 0.18 5.65 5.65 12.52 12.52 24.29 24.29 39.63 39.6

4、3 98.56 98.56 72.22 72.22 108.90 108.90 127.17 127.17 11085 11085 10358 10358 11910 11910 15116 15116 16012 16012 18775 18775 17956 17956 19058 19058 18698 18698 20706 20706 21827 21827 0 5000 10000 15000 20000 25000 0.00 20.00 40.00 60.00 80.00 100.00 120.00 140.00 成交面积 成交均价 万平米 元/平米 6 酒店式公寓成交量呈现三阶

5、段 从上海酒店式公寓成交量发展阶段看，2006-2008年为低迷期，2009-2012年为迅猛发展期，2013年以后为健康稳定期。 历年上海酒店式公寓成交面积与均价走势 数据来源：同策咨询研究部 历年上海酒店式公寓成交套数与套均总价走势 上海酒店式公寓发展迅猛，2009年至2012年实现倍数增长；受到2011年实施限购政策影响，开发商对于商办用地的开发规划用途开始转向，越来越多的酒店式公寓产品正好都集中在2013年上市，致使该年酒店式公寓成交量达98.56万平米，17130套。 进入2016年以来，酒店式公寓更是呈迅猛之势发展，由于325新政对住宅限购力度的加大，以及住宅价格的爆发式上扬，诸多

6、“被限”的购房者转投尚不限购的酒店式公寓，造成其成交量在1-7月就超过历史任何年份。 2015年起，受到市场热度的提升，酒店式公寓价格 出现明显上扬，并突破2万元/平米。 156156 5959 3434 994994 20692069 42774277 73097309 1713017130 1307513075 1997819978 2206522065 76 76 56 56 64 64 86 86 97 97 107 107 97 97 110 110 103 103 113 113 126 126 0 20 40 60 80 100 120 140 0 5000 10000 1500