【公司研究】新城控股-运营优先缓速提效估值提升有空间-20200405[19页].pdf

1、 TablTable_StockInfoe_StockInfo 2020 年年 04 月月 05 日日 证券研究报告证券研究报告公司研究报告公司研究报告 买入买入 （维持）（维持） 当前价： 31.62 元 新城控股（新城控股（601155） 房地产房地产 目标价： 48.00 元（6 个月） 运营优先运营优先缓缓速提效速提效，估值提升有空间估值提升有空间 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱： 相对指数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据基础数据 总股本(亿股) 2

2、2.57 流通 A 股(亿股) 22.46 52 周内股价区间(元) 23.6-46.67 总市值(亿元) 713.58 总资产(亿元) 4,621.10 每股净资产(元) 17.03 相关相关研究研究 Table_Report 业绩业绩增长增长具有具有潜力潜力，住宅住宅毛利率毛利率阶段性阶段性回落回落：近期公司发布 2019 年报，报告期 实现收入 858.5 亿（+58.9%），实现归母净利润 126.5 亿（+20.6%）。2019 年公司开发结转 803.2 亿，对应毛利率为 31.0%，同比下降 4.5pp，其中，住 宅类项目结转收入 422.7 亿，对应毛利率 25.6%，同比下降

3、 8.7pp；另外，公 司租费收入 40.5 亿，同比增长 83.2%，对应毛利率为 67.6%，同比减少 0.2pp。 住宅销售毛利率下降幅度较多，与低毛利率项目结算比例增多有关，如南京、 武汉区域。但公司拿地成本控制优异，毛利率持续下降的可能性较小。 调低调低销售销售目标目标， 注重区域深耕注重区域深耕。 2019 年公司完成销售额 2708 亿 （销售目标 2700 亿），同比增长 22.5%，销售规模连续两年位居行业第八位，销售均价 11135 元每平米，同比下降 8.7%。预计公司 2020 年推货超 4000 亿，若按 63%去化 率估算可完成销售目标 2500 亿。公司 2020

4、 年计划新开工 1665 万方，相当于 2019 年实际新开工的 52%，延续 2019 年下半年以来的降速度控风险思路，在 战略上以优化现有土储、区域深耕和运营提升为重点。 拿地拿地明显放缓明显放缓，年内年内计划计划开业开业 30 座座吾悦广场吾悦广场。公司 2019 年拿地总建面 2508 万方（可租售面积 2338 万方），总地价 607 亿，权益比 67.7%，权益拿地支 出相比 2018 年下降了 45.3%。 截止 2019 年末公司在 105 个城市拥有土储 1.24 亿方，其中一二线占比 38.3%，长三角区域三四线占比 36.0%。2019 年底，公 司已开业吾悦广场 64

5、座，租金收入 41.1 亿，同比增长 94.1%。考虑疫情影响 后公司计划 2020 年新开业吾悦广场 30 座，总收入预计超过 55 亿。 净负债率净负债率大幅降低大幅降低、融资成本小幅上升融资成本小幅上升：2019 年 7 月底开始，公司为确保流动 性安全，累计转让了 24 个项目公司的全部或部分股权，交易对价约 118.56 亿， 有效改善了公司的负债结构，增强了流动比率。报告期末，公司有息负债总额 740.8 亿，净负债率从 2018 年的 49.2%降低至 2019 年末的 16.4%，平均融资 成本 6.73%，相比 2018 年末略提升 0.26pp。 盈利预测与投资建议。盈利预

6、测与投资建议。预计 2020-2022 年 EPS 分别为 6.98 元、 8.44 元、 10.16 元，考虑到公司安全性大幅改善，吾悦广场稳健扩张，我们给予目标价 48 元， 对应 20 年业绩 7 倍估值，维持“买入”评级。 风险提示：风险提示：销售及回款或不及预期、拿地或低于预期等。 指标指标/年度年度 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 85847.04 110197.46 139144.21 170168.18 增长率 58.58% 28.36% 26.27% 22.30% 归属母公司净利润（百万元） 12654.03 15753.98 19043.