戴德梁行：大中华区写字楼供应&需求核心趋势：需求保持旺盛但部分市场未来供应持续加压（58页）.pdf

1、需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 1大中华区写字楼供应 /需求核心趋势大中华区租户研究需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压2021 年 4 月目 录2020 大中华区写字楼核心趋势六大写字楼市场摘要161北京写字楼核心趋势报告介绍184上海写字楼核心趋势大中华区甲级写字楼当前发展 245深圳写字楼核心趋势大中华区甲级写字楼未来趋势306广州写字楼核心趋势36香港写字楼核心趋势42台北写字楼核心趋势48要点总结53需求保持旺盛，但部分市场未来供应持续加压 1摘要过去一年，新冠疫情等因素给市场带来了不确定性，大中华区写字楼市场的供应和需求端都受到不同程度的影响。截止到 2020 年四季

2、度，大中华区 20 个主要城市的核心区甲级写字楼存量达到 59,794,319 平方米， 比 2019 年四季度存量同比增长 6.5%。大中华区主要城市核心区写字楼净吸纳量录得 821,370 平米，环比上涨 65%。其中，台北和深圳分别以 2.6% 和 24.5% 的核心商圈空置率，成为大中华区一线城市中空置率最低和最高的城市。在二线城市中，杭州的核心商圈空置率最低，为 12.8%，而长沙核心商圈空置率最高，为 45.2% 。2021 年将是优质写字楼项目涌入大中华区主要市场的高峰期。据统计，约 33,924,163 平方米的未来供应计划于 2021 年至 2025 年间入市，其中，大部分项

3、目坐落在非核心区域。许多租户可能会选择租赁在拥有优质楼宇并具有价格优势的非核心板块，去中心化趋势的发展有望进一步发展。鉴于经济情况、政策导向、新冠疫情及其带来的居家 / 远程办公热潮，展望未来，与世界其他城市相比，大中华区优质写字楼的需求更快地恢复到疫情之前的水平。其中，在部分城市的写字楼市场，净吸纳量甚至保持正增长。此外，在新冠疫情的影响下，商业、社会和生活方式发生了变化，加之政府政策指导，这些变化为以下行业带来了新的或是潜在的业务机会： o 金融行业； o 电信、媒体和科技行业； o 医疗健康行业。2021 年，联合办公行业将进一步稳定，进入成熟发展阶段，这也有助于进一步稳定大中华地区写字

4、楼市场的租赁活动。从大中华地区的各个主要门户城市来看， 2020年甲级写字楼市场需求表现总体上好于预期。 到2021年， 我们预计许多因素 （包括总体经济状况， 政府政策和各个城市的发展规划）将有助于继续推动写字楼租赁需求：2 大中华区写字楼供应 / 需求核心趋势2020 年，受新冠肺炎疫情的影响，部分项目的推迟入市致使北京全市甲级写字楼市场新增供应达 837,375 平方米，较 2019 年全年下降 17.7%。四季度，得益于国内经济的稳步复苏和疫情的好转，北京写字楼市场租赁需求延续了二、三季度的回暖态势，全市季度净吸纳量为前三季度总和的 2.56 倍，达 21.59万平方米，至此，北京全年

5、写字楼整体市场净吸纳量达30.0 万平方米。在北京市政府 2020 年 9 月发布的北京市促进数字经济创新发展行动纲要（20202022 年）中提到，到2022 年，北京将打造成为全国数字经济发展的先导区和示范区， 数字经济增加值占GDP比重将达到55%。 未来，在服务业扩大开放和北京自贸区政策的逐步实施下，涉及到的如云计算、大数据、人工智能、区块链、物联网、科技金融以及高端服务业等相关产业将迎来更多发展机遇，同时也将为北京写字楼市场租赁市场衍生出更多租赁需求。北京2020 年全年，上海甲级写字楼市场共迎来 875,463 平方米的新增供应。其中 42.3% 落在核心商圈，另有 57.7%位于

6、非核心商圈。虽然一季度整体市场受到疫情影响表现低迷，但在 2020年全年，上海甲级写字楼市场表现抢眼。全年净吸纳量达到 463,217 平方米，相比 2019 年同比上升 71.3%。其中核心商圈净吸纳量占到 25.9%，非核心商圈占到74.1%。 内资企业仍是支撑上海写字楼市场的首要力量，租赁面积约占到整体市场的 63.4%。外资企业租赁面积占市场 36.6% 的比例。疫情已经改变了一些我们熟知的社会行为。因而整体行业结构可能会局部洗牌，部分行业可能会在短期内快速发展，因此需要更多的办公空间，例如 TMT，医疗健康，线上教育，保险，拥有完善线上平台的零售商，以及物流仓储等。这些行业 2021