58安居客房产研究院：装修对二手房销售的促进作用（25页）.pdf

1、装修对二手房销售的促进作用58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院p 研究逻辑及路径：第一阶段 大数据分析 通过大数据分析，得出二手房销售中各类因素间的相关性及规律第二阶段 目标样本分析 根据大数据分析规律，选取目标样本进行分析验证第三阶段 中介访谈 综合以上分析结论，通过中介反馈验证结论第一阶段 分析思路：交叉分析人口规模大于1000万+二手房成交大于10万套/年城市的选择：一线城市+核心二线城市本次研究分析仅以上海为例，数据样本以链

2、家成交数据为主课题装修对二手房销售的促进作用58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院课题装修对二手房销售的促进作用宏观政策市场p 研究逻辑：基于内部影响因素，重点针对成交周期短的样本数据进行分析，研究其房龄、面积、总价等因子与装修的对应关系，求得用于筛选目标房源的标准。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院第一部分

3、选定研究周期58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院选定研究周期外部因素样本数据周期划分 受市场外部环境的影响，二手房成交呈现周期性波动，因此，在对整体样本数据进行统计分析前，需根据周期情况对样本数据进行分段，对同一周期段内数据进行对比分析。58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院选定研究周期外部因素宏观周期及房地产周

4、期类型周期名称学术名称周期长度原因经济周期库存周期基钦周期2-4年增长与通胀预期设备投资周期朱格拉周期6-11年经济景气、设备寿命房地产周期库兹涅茨周期20-40年人口、移民创新周期（康波周期）康德拉耶夫周期50-70年创新技术的聚集发生及退潮周期划分与嵌套： 经济周期：现实中的经济运行由多股商业周期力量叠加嵌套而成，并受逆周期调控政策影响。 在一个康波周期中，房地产周期主要存在两个波动，分为一大一小，即强周期和弱周期。 启动于回升期或繁荣期的房地产周期长度约31年，启动于衰退期或萧条期的房地产周期长度约21年。所处康波阶段时间周期第五次康波周期繁荣1991年2004年衰退2005年2015年

5、萧条2016年2025年（预测）回升2026年？（预测）来源：中信建投证券研究发展部，周金涛（首席经济学家）58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院58安居客房产研究院属性所处康波阶段中国房地产周期（预测）周期长度上行期下行期周期特点（美国1892-2012年数据回测）强周期繁荣萧条1995-2025年30年1995-2006年11年2006-2025年19年上行期房价平均涨幅49.5%，下行期平均跌幅22.3%弱周期萧条繁荣2025-2045年或2050年20-25年202

6、5-2035年10年2035-2045年或2050年10-15年上行期房价平均涨幅22.3%，下行期平均跌幅12.9%来源：中信建投证券研究发展部，周金涛（首席经济学家） 房地产周期所处康波阶段及运行规律：选定研究周期外部因素宏观周期及房地产周期-0.2-0.100.10.20.30.40200004000060000800001000001200001400001600001800002000001993年1994年1995年1996年1997年1998年1999年2000年2001年2002年2003年2004年2005年2006年2007年2008年2009年2010年2011年2012