【公司研究】南山控股-物流地产持续上量受益公募REITs推进-20200505[18页].pdf

1、 1 TablTable_StockInfoe_StockInfo 2020 年年 05 月月 05 日日 证券研究报告证券研究报告公司研究报告公司研究报告 买入买入 （首次首次） 当前价： 2.55 元 南山控股（南山控股（002314） 房地产房地产 目标价： 4.19 元（6 个月） 物流地产物流地产持续上量，受益公募持续上量，受益公募 REITs 推进推进 投资要点投资要点 西南证券研究发展中心西南证券研究发展中心 分析师：胡华如 执业证号：S1250517060001 电话：0755-23900571 邮箱： 相对指数表现相对指数表现 数据来源：聚源数据 基础数据基础数据 总股本(亿

2、股) 27.08 流通 A 股(亿股) 11.37 52 周内股价区间(元) 2.54-3.54 总市值(亿元) 69.05 总资产(亿元) 453.41 每股净资产(元) 3.09 相关相关研究研究 Table_Report 业绩业绩现边际改善现边际改善，基本面迎来拐点。基本面迎来拐点。2019 年公司实现营业收入 72.4 亿元 （+2.6%），实现归母净利润 4.0 亿元（-19.8%），业绩增速下滑的几方面原 因：1）地产结算收入同比增长 4.7%至 50.1 亿，但结算毛利率同比下降 16.4pp 至 33.4%，主要是华南区域高毛利率项目结算大幅减少；2）宝湾物流开发进度 加快，

3、在建工程大幅增长， 导致分摊的财务费用大幅增长， 利息费用增加 32.1% 至 4.4 亿；3）管理费率和销售费率分别增长 1.2pp 和 0.3pp。2020Q1，公司实 现收入 7.3 亿（+20.6%），实现归母净利润-0.8 亿（+37.2%），边际上看业绩 同比有明显改善，随着流动性的持续宽松、地产开发销售结转和物流运营规模 的大幅增长，公司业绩将重回增长轨道，基本面迎来拐点较为确定。 宝湾宝湾物流在营规模或达物流在营规模或达 500 万方万方，将，将持续受益公募持续受益公募 REITs 推进推进。2018 年 9 月， 公司换股吸收深基地，成功并表宝湾物流。截止 2019 年末，公

4、司已运营的物流 项目 337 万方，在建待建项目约 300 万方。2019 年物流仓储板块实现收入 9.6 亿 （+28.0%， 优质项目平均年租金达 400 元每平米） ， 物流仓储毛利率为 56.0%。 公司目标为 2020 年底运营物流项目达 500 万方，未来收入增长空间大。4 月 30 日证监会和发改委发布关于推进基础设施领域 REITs 试点相关工作的通 知，宝湾物流有望借助公募 REITs 大力改善负债结构，提高开发速度，专注 资产运营管理效率提升，打造网络化、滚动化、可持续的资本闭环发展模式。 地产地产销售大幅增长，业务协同优势显现销售大幅增长，业务协同优势显现。2019 年公

5、司地产销售额 79.5 亿 （+55.9%），增长显著，地产项目布局长三角和大湾区核心城市，去化率较好。 报告期末公司未竣工口径土储合计建面 144 万方，对应总货值约 337 亿。值得 说明的是，公司培育的产城综合开发业务与地产开发业务协同效应开始显现。 报告期公司拿地建面 53.6 万方（成都德阳、重庆汽车港和合肥岗集，含商业用 地 60 亩），另外新签约上海松江、南京浦口和湖北英山三个项目。 盈利预测与投资建议。盈利预测与投资建议。预计 2020-2022 年 EPS 分别为 0.19 元、0.27 元、0.33 元，考虑到公司物流地产明显上量，或持续受益流动性改善和公募 REITs 推

6、进， 给予目标价 4.19 元，相当于每股 NAV 折让 40%，首次覆盖给予“买入”评级。 风险提示：风险提示：地产结算或拿地低于预期、公募 REITs 落地或不及预期等。 指标指标/年度年度 2019A 2020E 2021E 2022E 营业收入（百万元） 7237.98 8623.93 10846.81 12508.00 增长率 2.64% 19.15% 25.78% 15.32% 归属母公司净利润（百万元） 402.55 514.80 728.22 884.35 增长率 -20.22% 27.88% 41.46% 21.44% 每股收益 EPS（元） 0.15 0.19 0.27 0