1、房地产市场的运行态势房地产市场的运行态势与经济金融影响与经济金融影响主 办 单 位 ： 中 国 人 民 大 学 国 家 发 展 与 战 略 研 究 院 、 中 国 人 民 大 学 经 济 学 院 、 中 诚 信 国 际 信 用 评 级 有 限 公 司承 办 单 位 ： 中 国 人 民 大 学 经 济 研 究 所房地产市场的运行态势与经济金房地产市场的运行态势与经济金融影响融影响报告人：马勇报告人：马勇中国人民大学财政金融学院中国人民大学财政金融学院中国人民大学重阳金融研究院中国人民大学重阳金融研究院20212021年年1111月月1010日日目目 录录一、房地产市场的金融化特征与风险机制一、房

2、地产市场的金融化特征与风险机制二、房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响二、房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响三、当前房地产市场的运行态势与可能影响三、当前房地产市场的运行态势与可能影响目目 录录一、房地产市场的金融化特征与风险机制一、房地产市场的金融化特征与风险机制二、二、房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响房地产泡沫化及其对经济金融体系的影响三三、当前房地产市场的运行态势与可能影响、当前房地产市场的运行态势与可能影响 房地产为什么是一个金融化的行业？房地产为什么是一个金融化的行业？02.19 房地产主要包含土地一级开发、房地产二级开发和房产销售三个环房地产主要包含土地一级开发、房地产二级开

3、发和房产销售三个环节，金融在这三个环节中，分别都保持了节，金融在这三个环节中，分别都保持了70%70%的杠杆率水平的杠杆率水平在一级土地开发过程中，政府或委托实施的企业自有资金出资为项目总投资的30%，剩余70%的资金向金融机构贷款解决，最后表现为地方债或企业债在房地产二级开发过程中，房地产开发企业实际出资为项目投资资金峰值的30%，剩余70%的资金由地产公司向金融机构借款，最后体现为企业负债在房地产的最后一环，客户最低只需要支付房屋总价的20-30%作为购房首付款，剩余款项客户可以向金融机构申请住房按揭贷款，最后体现为个人住房按揭贷款 土地一级开发、二级开发和居民购房而向金融机构发生的借款，

4、总土地一级开发、二级开发和居民购房而向金融机构发生的借款，总体上称之为房地产贷款体上称之为房地产贷款 为什么房地产是金融领域的为什么房地产是金融领域的“灰犀牛灰犀牛”？02.19 金融领域常见的两类风险：黑天鹅与灰犀牛金融领域常见的两类风险：黑天鹅与灰犀牛 黑天鹅事件难以预测但是有会产生重大影响的事件；灰犀牛事件是指太过于常见以至于人们习以为常的风险，比喻大概率且影响巨大的潜在危机 2020年以来，央行党委书记、中国银保监会主席郭树清在多个公开场合表态：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大，金融化、泡沫化倾向比较强，是金融体系最大灰犀牛。” 房地产金融风险的产生机制房地产金融风险的产生机制 房

5、地产的快速发展，房地产贷款快速增长房地产贷款余额的高增长，挤压居民储蓄和消费，进而影响其它行业的投资和生产 居民收入减少和偿债能力下降，导致其首付能力和还贷能力下降，同时房地产投资的变现能力下降 住房按揭贷款和房地产开发贷款的偿还分别受到影响 银行面临违约风险，金融市场（房地产相关的债券和股票）承压 在金融体系内，通过预期机制进一步传导和放大 如果处理不当，可能发生系统性风险地方政府地方政府房地产商房地产商农民农民城镇居民城镇居民高价住宅用地高价住宅用地基础设施基础设施公共服务公共服务土地土地税收税收转让金转让金GDP补偿补偿地方税地方税基础设施基础设施公共服务公共服务税收税收GDP工商企业工

6、商企业购房款购房款商品房商品房劳动力劳动力薪酬薪酬地方政府处于房市利益中心地方政府处于房市利益中心土地出让金和房地产相关税收占到房价的6-8成土地出让金约占地方一半预算收入的50%与土地和房产关联的税收占占地方一半预算收入的28%低价工业用地低价工业用地基础设施基础设施公共服务公共服务 房地产市场运行背后的主体与市场关联房地产市场运行背后的主体与市场关联三个层次的房地产金融三个层次的房地产金融一级土地市场相关贷款二级房地产开发相关贷款三级个人住房按揭贷款城镇化进程中农民向城镇居民转换“ “地价地价房价房价” ”螺旋螺旋地方政府房地产企业金融机构居民（购房者）目目 录录一、房地产市场的金融化特征