房地产行业：棚改会卷土重来吗？-20220313（17页）.pdf

1、 行业行业报告报告 | 行业研究周报行业研究周报 请务必阅读正文之后的信息披露和免责申明 1 房地产房地产 证券证券研究报告研究报告 2022 年年 03 月月 13 日日 投资投资评级评级 行业行业评级评级 强于大市(维持评级) 上次评级上次评级 强于大市 资料来源：贝格数据 相关报告相关报告 1 房地产-行业研究周报:百强销售同比降幅连续5月扩大房地产行业周报 2022-03-06 2 房地产-行业点评:探索房住不炒与因城施策的新边界 2022-03-05 3 房地产-行业点评:实质大于形式郑州新政点评 2022-03-02 行业走势图行业走势图 棚改会卷土重来吗？棚改会卷土重来吗？ 行业

2、追踪（行业追踪（2022022 2. .3.53.5- -2022022 2. .3 3. .1111） 棚改会卷土重来吗？棚改会卷土重来吗？ 郑州市政府 3 月 8 日发布关于积极推进大棚户区改造项目货币化安置工作的实施意见 ， 提到要结合安置房建设三年攻坚行动， 集中利用 3 年时间，大力推进货币化安置，确保 2024 年群众回迁安置全部完成。 2015 年国家提出积极推进棚改货币化安置，开启三四线城市去库存浪潮；2017 年国务院常委会提出实施 3 年棚改攻坚计划， 再改造各类棚户区 1500万套；2016-2019 年，全国棚改累计开工 2157 万套，超额完成“十三五”2000 万套

3、目标。2018 年国务院常务会强调坚持房住不炒定位、因地制宜调整完善棚改货币化安置政策， 指出商品住房库存不足、 房价上涨压力大的市县要尽快取消货币化安置优惠政策，货币化安置热度逐渐减退；2020 年棚改工程进入“十三五”收官阶段，2021 年住建部规定城市更新禁止大拆大建，严格执行棚户区改造政策，不得以棚户区改造名义开展城市更新。 从棚改规模来看， 2018 年实际完成棚改规模达到历史顶峰的 626 万套之后，2019 年大幅回落至 319 万套，2020、2021 年进一步回落至 209 万套、165万套，2022 政府工作报告提出全年棚改计划仅有 120 万套。从地方政府工作报告来看，河

4、南全年棚改目标位居首位，达 20 万套。我们认为虽然上一轮棚改出色地完成了三四线城市去库存的阶段性任务， 但是也加剧了周期波动，导致需求提前释放和房价快速上涨，进一步刺激的空间较为有限。未来未来城市更新或以老旧小区改造和新型基础设施建设为主，地方棚改货币化城市更新或以老旧小区改造和新型基础设施建设为主，地方棚改货币化安安置或主要针对实物安置未开工的项目，对区域房地产市场的托底作用较为置或主要针对实物安置未开工的项目，对区域房地产市场的托底作用较为有限。有限。 高基高基数下，新房、二手房、土地市场本周成交弱势数下，新房、二手房、土地市场本周成交弱势 新房市场本周成交 384 万平，月度同比-38

5、.06%，相较上月下降 10.94pct；累计库存 16347 万平，二线、三线及以下去化加速，一线去化放缓。二手房市场本周成交 140 万平，月度同比-26.01%，相较上月改善 9.59pct。土地市场本周成交建面 1900 万平， 滚动 12 周同比-40.09%； 成交总额 140 亿元，滚动 12 周同比-47.71%； 全国平均溢价率+1.01%， 滚动 12 周同比-10.48pct。 本周申万房地产指数-5.48%，较上周下跌 6.71pct，涨幅排名 24/31，跑输沪深 300 指数 1.25pct。H 股方面，本周 Wind 香港房地产指数-5.22%，较上周下降 2.9

6、2pct，涨幅排序 4/11，领先恒生指数 0.95pct；克而瑞内房股领先指数为-9.04%，较上周下跌 6.65pct。 把握政策结构性宽松的把握政策结构性宽松的 beta 与收并购的与收并购的 alpha 投资建议：投资建议：未来行业 beta 取决于行业结构调整、产能出清节奏和政策托底力度；alpha 在于收并购对重点房企资产负债表和利润率的修复、逆周期加杠杆的精准度、围绕住房场景价值的长期挖掘。持续推荐：持续推荐：1）优质龙头：）优质龙头：金地集团、保利发展、万科金地集团、保利发展、万科 A、龙湖集团、招商蛇口；、龙湖集团、招商蛇口；2）优质成长：金科）优质成长：金科股份、新城控股、