1、压力虽存新势涌现2025年4月粤港澳大湾区写字楼市场大湾区甲级写字楼市场要点洞察2024年，面对外部挑战加剧、内需增长不足的双重挑战，大湾区经济仍整体实现5.1%的增长，尽管这一增速较上年放缓1.1个百分点，但仍高于全国平均水平0.1个百分点。全年，新质生产力成为区域经济增长的重要驱动力。为此，各城市持续加码布局人工智能、低空经济、生物医药等战略性新兴产业。大湾区写字楼租赁市场仍处于调整期，区域年度净吸纳量仍于50万平方米水平徘徊，仅为2021年的22.0%。尽管年内区域新增供应总量已降至近十年最低，净吸纳量仍不及供应规模。因此，大湾区甲级写字楼平均空置率连续六年上升，年末录得28.0%，同比

2、增幅为0.5个百分点。企业“降本增效”压力持续，办公成本支出成为租户的首要考量因素。因此，以节约成本为导向的搬迁整合成为市场租赁活动的主导。业主方提供更大力度的租金优惠，进一步支撑了租赁需求的温和复苏。年末，区域租金指数同比下降7.0%，较2018年末的历史最高点累降28.6%。所有城市租金指数均同比下降，降幅区间为4.9%至9.0%。销售市场方面，买家购买意愿仍处低位且其价格敏感度持续增强。大湾区写字楼价格指数同比下降9.4%，较2018年末的历史最高点累降28.0%。除广州外，其它城市价格指数降幅均在8.5%及以上。与租金相较，大湾区写字楼价格下降更为显著。展望2025年，外部环境仍然严峻

3、，全球贸易争端的加剧无疑将拖累市场增长前景，但另一方面，政策加码及有针对性的政府激励举措将有助于刺激内生需求，在不确定性持续的背景下为大湾区写字楼市场提供支撑。2大湾区甲级写字楼市场32024年分城市地区生产总值城市/区域地区生产总值（人民币亿元）经济增量（人民币亿元）同比变化深圳36,8022,1955.8%广州31,0336772.1%香港27,6831,3882.5%佛山13,362861.3%东莞12,2828444.6%惠州6,1364974.2%珠海4,4792463.5%江门4,2101883.4%中山4,1432933.7%澳门3,6885348.8%肇庆2,9181252.2

4、%大湾区146,7367,0725.1%注：港澳生产总值按汇率期末值换算为人民币，2024年香港生产总值数据依经济增速计算得出，实际数据以政府统计处公布的最终结果为准。数据来源：各城市政府统计机构2024年，大湾区地区生产总值为人民币14.67万亿元，同比增长5.1%，增速较全国平均水平高0.1个百分点，但仍同比放缓1.1个百分点。城市层面，澳门、深圳两城经济增速高于区域平均水平。基于全年经济增量分析，深圳、香港、东莞为对区域经济增长贡献最高的三个城市。全年，三城对大湾区经济增长的贡献分别达31.0%、19.6%、11.9%。深圳为2024年大湾区乃至国内一线城市经济增长最活跃的城市，这主要归

5、功于其新质生产力的蓬勃发展。全年，深圳战略性新兴产业增加值增长10.5%，占地区生产总值比重42.3%。增长放缓，新质生产力为大湾区注入增长动能大湾区甲级写字楼市场4城市/区域总存量(万平方米)新增供应(万平方米)深圳1,137.646.0香港877.119.3广州718.223.7珠海260.810.6东莞209.40佛山160.08.1惠州149.712.6中山115.40江门37.00肇庆20.20大湾区3,685.4120.3大湾区甲级写字楼总存量及新增供应（2024）数据来源：第一太平戴维斯研究部新增供应规模降至近十年最低区域供应总量同比下降46.5%2024年，受租赁需求整体倾软、

6、开发商面临资金问题等因素影响，部分项目延迟交付，大湾区整体供应节奏有所放缓。全年，东莞、中山、江门、肇庆四城无甲级写字楼供应入市；广州、深圳、珠海三城供应规模同比收缩。大湾区年度新增供应面积合计为120.3万平方米，较上年降46.5%，系近十年最低水平。年内，深圳、广州、香港为区域新增供应的主要来源，逾七成供应面积聚集于上述三城。其中，深圳年度供应规模连续九年居大湾区之首。深圳与其它城市存量规模差距拉扩截至2024年末，大湾区甲级写字楼总存量升至3,685.4万平方米，同比扩张3.4%。其中，深圳、香港、广州市场存量继续保持大湾区前三，合计占区域总存量的74.2%。其中，深圳与香港、广州存量规