1、格局重塑，破局焕新中国物流地产回顾与展望2025年4月目录01主要驱动因素02租赁市场表现03挑战与机遇04投资与展望目录2主要驱动因素主要驱动因素301主要驱动因素自2024年以来，物流行业的降本增效、跨境协同、绿色智慧化成为政策强调的方向，2025年政府工作报告中也多次提及物流，强调减少全社会物流成本：加快建设统一开放的交通运输市场，实施降低全社会物流成本专项行动；完善跨境寄递物流体系，加强海外仓建设，提升国际物流效率，助力跨境电商发展；优化产业链供应链国际合作布局，推进“一带一路”下的物流综合服务；这些政策旨在通过技术创新和资源优化，推动物流行业高质量发展，助力经济增长。41.政策有效降

2、低全社会物流成本行动方案 支持物流数智化及绿色化转型，鼓励运用平台经济、低空经济、无人驾驶、数字孪生的技术，并鼓励循环包装应用，提升仓储效率。自然部关于加强自然资源要素保障促进现代物流高质量发展的通知 采取灵活用地供应，以长期租赁、先租后让、弹性年期出让等方式供应物流及相关配套设施用地，符合划拨用地目录的可采取划拨方式供地；支持盘活存量空间资源用于物流项目建设；增加混合产业用地供给，在符合规划的前提下，允许物流仓储用地和一类工业用地合理转换，减少物流资源闲置。关于2025年加力扩围实施大规模设备更新和消费品以旧换新政策的通知 加强回收循环利用能力建设，支持汽车、家电、数码等各类消费品的换新，同

3、时加快“换新+回收”物流体系。关于拓展跨境电商出口推进海外仓建设的意见 助力跨境电商相关企业“走出去”，并推动跨境电商海外仓高质量发展。关于加快构建废弃物循环利用体系的意见 支持“互联网+回收”模式发展。推动有条件的生产、销售企业开展废旧产品逆向物流回收。0%20%40%60%80%100%华北华东华南华中华西中国物流市场租赁类别第三方物流电商及零售制造业其他主要驱动因素注：基于第一太平戴维斯追踪的重点物流城市租赁信息统计52.需求预计2025年需求涨幅买方市场成型：现有去化压力下，开发商将更加注重现有项目的去化而非新项目开发。业主方正在通过提高租金优惠、提升服务质量等方式加速去化，改善资产负

4、债表。电商零售及第三方物流主导：2024年，非保税高标仓租赁结构保持整体稳定，第三方物流、电商零售和制造业继续占据租赁需求的主导地位。电商及物流类企业的整体需求预计仍将显著高于其他行业，但电商企业因前期增长基数较高，其需求增速可能会有所放缓。灵活租约：受租金下行与成本控制的双重影响，2024年呈现出新租需求减少、换仓需求增长的特点。因此，对于租期、面积和合同条款方面的灵活性成为租户的核心诉求。主要驱动因素60%62%64%66%68%70%72%74%05,00010,00015,00020,00025,00030,00035,000201420152016201720182019202020

5、21202220232024元人民币人均消费占可支配收入比重人均消费支出占比2024年消费市场稳定增长，得益于一揽子增量政策以及前期存量政策影响力的持续释放，外加以旧换新政策的有效发力，中国社会消费品零售总额成功突破了人民币48万亿元大关，实现了3.5%的同比增长。其中，线上零售仍是推动消费市场发展的重要驱动力。2024年实物商品网上零售额同比增长了6.5%，高出社会消费品零售总额增速3.0个百分点。零售总额稳步走高的同时，消费者预期和信心均有所降低。受到宏观经济不确定性和就业压力等因素的影响，人均消费占可支配收入的比重却出现了波动下降。在消费选择上，“能消费”和“愿消费”成为了消费者面临的考

6、量，不同的消费群体在“谨慎”与“放开”之间表现出了明显的分化。来源：CEIC，第一太平戴维斯研究部62.需求：零售及电商0%5%10%15%20%25%30%35%-100,000 200,000 300,000 400,000 500,000 600,00020142015201620172018201920202021202220232024亿元人民币社会零售总额及线上零售零售总额网上零售渗透率主要驱动因素-200 400 600 800 1,000 1,200 1,400 1,600 1,800 2,0002004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2