同策：全国楼市2022趋势预判（43页）.pdf

1、代理 咨询 金融 商业 产业 公关 养老Tospur Real Estate Consulting Co., Ltd.让置业体验更美好Professional Sincere不畏浮云遮望眼2021年全国楼市年报暨宏观经济及市场趋势预判2022.02目录CONTENTS宏观经济与房地产业形势分析宏观经济面临重重压力破局之道依靠基建投资房地产作为基建下一环，调控适度放松美国加息，中国如何应对2021年全国房地产市场特征总结经济下行压力和房地产政策收紧影响之下，2021年下半年市场加速下行土拍市场，国企、城投托底现象增多不同能级市场表现分化房地产市场未来趋势预测全国楼市何时回温房企未来投资机会在哪0

2、1010202030301宏观经济与房地产业形势分析PART四季度GDP增速“破5”，房地产业拖累经济增长4数据来源：国家统计局2021年四季度，我国GDP当季度增速下降为4.0%，分季度看，一季度至四季度GDP同比分别增长18.3%、7.9%、4.9%、4.0%，全年同比增速为8.1%。分行业来看，建筑业、房地产业四季度同比为增速为负，且全年同比增速较低，对经济增长产生负面影响2021年四季度和全年我国GDP增长情况双循环模式面临重重困境5内循环外循环内循环以消费和投资为落点外循环以净出口为落点“双循环” 格局实际上是明确“消费、投资、净出口”三驾马车的中长期定位“十四五规划”中提出“构建以

3、国内大循环为主体、国内国际双循环相互促进的新发展格局”。但当前复杂环境下，双循环模式面临重重困境，经济下行压力进一步增大内循环内需有限，消费动力不足外循环出口成本优势逐渐消失，依赖政府出口补贴进口替代造成居民生活、消费成本提升国外经济秩序逐渐恢复，出口降速当前复杂环境下，内、外循环均面临重重困境投资拉动依然是宏观经济增长的主要途径，其中基础设施建设投资是重中之重内循环：内需有限，消费短期内难以拉动600.10.20.30.40.5020406080100120140社会零售品销售总额GDP总额零售品销售额占GDP比重2010-2021年社会零售品销售总额和占GDP比重情况内循环方面，目前最突出

4、的问题是需求不足导致的发展动力有限，原因主要在于居民消费需求和贫富差距、收入预期和消费习惯有关，近10年间社会零售品销售总额占GDP的比重基本稳定在0.4上下，从城镇人均可支配收入和社会零售品销售额同比增速的关系来看，收入增速对于消费增速存在乘数效应，收入增速每变动1个点，消费增速变动2.2个点，由于收入增速放缓，经济下行压力下收入预期不乐观，消费增速难以短期内迅速提升-10-505101520消费品零售额实际同比城镇人均可支配收入实际同比2010-2021年城镇人均可支配收入和社会零售品销售额同比增速情况万亿元社会零售品销售增速城镇人均可支配收入增速数据来源：WIND，国家统计局%内循环：居

5、民杠杆到达高位，面临结构性调整7消费需求动力不足的另一个原因是，目前居民杠杆已经达到较高水平，但结构不均衡现象突出，从居民部门杠杆率来看，2016年以后居民消费性贷款快速增长，目前已经到达较高水平，但从结构上来看，中长期消费性贷款（以房贷为主）在居民贷款结构中占据64%，过高的住房投资需求挤占了居民正常的消费需求住户贷款：短期消费性贷款, 93,597.82, 13%住户贷款：短期经营性贷款, 79,640.47, 11%住户贷款：中长期消费性贷款, 455,305.18, 64%住户贷款：中长期经营性贷款, 82,556.52, 12%截至2021年底中国居民部门贷款结构（单位：亿元）27.

6、9%33.5%39.2%48.7%56.1%62.2%62.2%0%10%20%30%40%50%60%70%0100200300400500600700800900201020112012201320142015201620172018201920202021住户贷款:消费贷款住户贷款:经营贷款居民部门杠杆率2010-2021年中国居民部门金融贷款结构和杠杆率万亿数据来源：WIND，国家统计局内循环：进口替代造成居民生活、消费成本提升8进口替代策略下，国产受到大力扶持，价格上涨较明显，造成居民生活、消费成本上升；需求总量优先的前提下，提价能变相提高内需消费占比，但造成了居民生活成本上升，实际