1、 识别风险，发现价值 请务必阅读末页的免责声明 1 1/3636 Table_Page 公司深度研究|房地产 证券研究报告 【广发地产【广发地产&海外】中国海外发展海外】中国海外发展（00688.HK）销售好，能力强，估值低销售好，能力强，估值低 核心观点：核心观点：正道笃行，精筑致远。正道笃行，精筑致远。根据公司官网，中国海外发展于 1979 年成立于香港，1984 年在香港开展地产业务，1988 年进入深圳，具备三十余年的内地开发经验，穿越周期。央企属性，股权结构稳定，管理团队主要为中海或母公司中建老将，经验丰富且稳定。开发业务概览：权益销售排名升至行业第一。开发业务概览：权益销售排名升至

2、行业第一。销售方面，根据公司经营公告，中海（集团）24 年销售金额 3107 亿元，同比+0.3%，跑赢大市，24 年克而瑞权益销售排行榜第一，顺周期推货，抓住市场窗口期弹性供货，形成有质量的销售。拿地方面，公司（不含宏洋）24 年拿地金额 806 亿元，全口径拿地金额排名行业第一，24M11-25M1 拿地力度上升至 90%，权益补货力度 148%，短期投资力度快速提升。公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强。公司核心市场表现：一线销冠王，去化能力强。公司最早聚焦一线市场，反映迅速，23 年公司一线拿地占比提至 62%，24 年一线城市销售额超 1700 亿元，贡献比例 63%，“一线+东

3、北二线+北方二线”是公司最擅长的市场，23 年市占率分别为 5.3%、8.2%、7.3%。22-24 年公司在 26 个核心城市累计销售金额/累计拿地货值比值为 107%，绝大部分城市的去化率表现非常健康。商业运营高增长。商业运营高增长。根据公司中报，24H1 公司商业收入 35.4 亿元，同比+20%，测算净利率 30%，对核心净利率贡献比例 10%。盈利预测与投资建议。盈利预测与投资建议。估值方面，我们预计公司商业物业估值 585 亿元（Cap rate=6%），剔除商业影响后的 PB 为 0.64x，即使不考虑 2081亿元投资性房地产，PB 为 0.86x，依然低于 1x，价值被低估。

4、我们维持公司合理价值 17.81 港元/股不变，维持“买入”评级。风险提示。风险提示。行业景气度影响公司去化情况；投资端谨慎，规模增长不及预期；未来利润率的波动。盈利预测：盈利预测：（货币单位：人民币，下同，港币兑人民币汇率（货币单位：人民币，下同，港币兑人民币汇率=0.9227）2022A 2023A 2024E 2025E 2026E 营业收入（百万元）180,322 202,524 196,973 217,895 229,227 增长率（%）-26%12%-3%11%5%EBITDA（百万元）28,969 28,449 29,325 31,506 32,861 归母净利润（百万元）23,

5、265 25,610 23,232 24,822 25,956 增长率（%）-42%10%-9%7%5%EPS（元/股）2.13 2.34 2.12 2.27 2.37 市盈率（x）5.1 4.6 5.1 4.7 4.5 市净率（x）0.33 0.32 0.30 0.28 0.26 EV/EBITDA（x）4.06 4.13 4.01 3.73 3.58 数据来源：公司财务报表，广发证券发展研究中心 公司评级公司评级 买入买入 当前价格 14.56 港元 合理价值 17.81 港元 前次评级前次评级 买入买入 报告日期 2025-03-13 基本数据基本数据 总股本/流通股本（百万股）1094

6、5/10945 总市值/流通市值（亿港元）1594/1594 一年内最高/最低（港元）18.32/10.48 30 日日均成交量/成交额（百万）39.71/560.52 近3 个月/6 个月涨跌幅（%）11.15/33.33 相对市场表现相对市场表现 分析师：分析师：郭镇 SAC 执证号：S0260514080003 SFC CE No.BNN906 021-38003639 分析师：分析师：邢莘 SAC 执证号：S0260520070009 021-38003638 请注意，邢莘并非香港证券及期货事务监察委员会的注册持牌人，不可在香港从事受监管活动。相关研究：相关研究：【广发地产&海外】中国