房地产产业链研究系列之四：保障房复盘、对经济拉动及回报率测算-220130（21页）.pdf

1、 敬请阅读末页的重要说明 实习生黄钰洁、李盛天对此文亦有贡献 证券研究报告 | 行业深度报告 2022 年 01 月 30 日 推荐推荐（维持）（维持） -房地产产业链研究系列之四房地产产业链研究系列之四 总量研究/房地产 本篇报告回顾了本篇报告回顾了我国保障房政策的发展过程， 发现当前保障房总量已满足需求，我国保障房政策的发展过程， 发现当前保障房总量已满足需求，但结构存在供需不平衡，最后展望“十四五”规划下的保障房发展前景，测算但结构存在供需不平衡，最后展望“十四五”规划下的保障房发展前景，测算保障房对经济的拉动及保障房对经济的拉动及从从租赁用地租赁用地角度测算角度测算回报率情况回报率情况

2、。 我国保障房体系复盘：逐年完善，多渠道供应、租购并举发展我国保障房体系复盘：逐年完善，多渠道供应、租购并举发展。我国保障房体系始于 1998 年房改，2007 年后保障房建设发力，各个五年规划建设重点不同。当前保障房体系为租赁型、产权型、棚户区改造三类并行。“十四五”期间我国保障房制度将以公租房、保障性租赁住房和共有产权住房为主体。 我国保障房总量已满足需求，但结构上存在供需不平衡我国保障房总量已满足需求，但结构上存在供需不平衡。我国保障房需求稳定为四千余套，中低收入人群减少导致需求增长减缓。2007 年大搞保障房建设以来增速明显，2015 年起保障房供应量累计超过 5000 万套，保障房覆

3、盖率超过 20%，总量基本满足需求。但国家审计署连续多年发现保障房有效供给不高，判断保障房在结构上存在供需失衡。 “十四五”关注十四五”关注“保障性租赁住房保障性租赁住房”，面向面向新市民新市民/ /青年人租房青年人租房，保障群体保障群体扩大或意味着住房供应结构的历史性变化扩大或意味着住房供应结构的历史性变化开端开端。保障性租赁住房是针对人口净流入大城市、解决新市民租房问题的新型保障房。2019 年底已进行过政策试点，“十四五”期间全国推广，多项政策进行护航。根据一二三线城市分层测算，预计全国将新增 1007 万套保障性租赁住房。 预计预计 20222022 年新增各类保障房合计需要投资年新增

4、各类保障房合计需要投资 8362.358362.35 亿元， 对地产投资拉动亿元， 对地产投资拉动为为 3.97%3.97%，对固定资产投资（不含农户）拉动为，对固定资产投资（不含农户）拉动为 1.08%1.08%，拉动房屋开工面积，拉动房屋开工面积2.44%2.44%。预计“十四五”期间共将新增 1007 万套保障性租赁住房、545 万套其他类型保障房。预计 2022 年将筹建保障新租赁住房 220.75 万套（住建部最新数据为 2022 年计划建设筹集保障性租赁住房 240 万套，与我们早期预测结果相近），其他类型保障房 109 万套，合计产生 5522.31 亿元建安投资、2840.05

5、 亿元的土地投资，即共需投资 8362.35 亿元，拉动地产投资3.97%，拉动固定资产投资 1.08%，拉动房屋开工面积 2.44%。 保障房、商品房均布局新市民租赁领域，保障房、商品房均布局新市民租赁领域，从从租赁型用地租赁型用地角度测算角度测算的平均毛的平均毛租金回报率为租金回报率为 5.6%5.6%，平均净租金回报率为，平均净租金回报率为 4.4%4.4%。“十四五”施行的保障性租赁住房将保障人群扩大到了有一定消费能力的新市民、青年人,其收入稳定性和未来成长性意味着未来现金流相对可观，因此在投资和运营方面存在市场化的空间，各房企也在主动布局市场化的租赁用房。我们从土地端，从租赁用地角度

6、测算投资回报率，预计平均毛租金回报率为 5.6%，平均净租金回报率为 4.4%。 风险提示：风险提示：政策超预期收紧，政策超预期收紧，保障房保障房筹建筹建进度低于预期，住房需求进一步进度低于预期，住房需求进一步收缩，融资进一步收紧收缩，融资进一步收紧，租金受市场或政策影响不及预期租金受市场或政策影响不及预期等等。 行业规模行业规模 占比% 股票家数（只） 145 3.1 总市值（亿元） 18704 2.2 流通市值 （亿元） 17514 2.5 行业指数行业指数 % 1m 6m 12m 绝对表现 -0.5 3.1 -1.3 相对表现 7.5 7.2 13.9 资料来源：公司数据、招商证券 相关