城市测量师行：2022年上海居住租赁市场分析报告（10页）.pdf

1、 01 2022 年上海居住租赁市场分析 1、年度社会租赁住房市场整体情况 从 2022 年全市社会租赁住房市场的挂牌情况看，整体呈现出非常明显的翘尾行情。年初，住房租赁市场行情整体表现较为平稳，1 月份挂牌量仍能达到约 3.2 万套，2、3 月份的租赁挂牌量较 1 月明显回落，月度挂牌总量水平回落至约 2.2 至 2.4 万套之间。在租赁市场即将迎来传统旺季之际，上海遭遇突如其来的疫情封控，45 月份整个住房租赁市场陷入停摆状态。6 月份解封后，租赁挂牌总量开始回升，市场升温力度明显，三季度挂牌量呈现逐月回升，9 月总量达到上半年的最高位、为约 4,22 万套。积压的换租、毕业季租赁需求开始

2、释放，在很大程度上刺激了租赁挂牌的释放，且这一热度延续至年底四季度。四季度，全市租赁挂牌量持续处在明显高位，季度内各月挂牌总量在 3.8 至 4.6 万套之间，12 月租赁挂牌总量达到年内的最高位。02 2022 年全市社会租赁住房挂牌量价月度走势 从社会租赁住房的成交情况来看，整体走势情况与租赁挂牌基本相适应，全年租赁成交主要集中在下半年。一季度租赁成交主要集中在 3 月份，受到春节长假的影响，1、2 月租赁成交总体处在偏低位运行，3 月租赁成交迅速回升、总量为 7,193 套。随着疫情封控的不断推进，4、5 月全市居住租赁市场被按下暂停键，之后在城市逐渐恢复正常生产生活秩序的情况下，居住租

3、赁需求也大幅释放。68 月租赁成交逐月递增，主要是叠加了租约到期换租需求、改善型换租需求以及高校毕业季的租赁需求，其中 8 月份租赁成交总量为 12,614 套、为年内月度的最高点。2022 年全市租赁住房成交量价月度走势 03 从年度社会租赁住房的热门板块的情况来看，上榜板块的挂牌体量水平整体都要高于2021年，且基本都是位于市区的板块，光新、三林板块取代了 2021 年上榜的周康和嘉定主城区板块。挂牌量前三的板块依旧是陆家嘴滨江、金桥以及花木板块，挂牌量同比 2021 年要增加约 17%至 38%。浦东世博板块的挂牌量排名提升较快，从 2021 年的第八跃升至 2022 年的第四、挂牌总量

4、同比增加约 40%、挂牌均价同比上涨约 4.88%，板块内涵盖的租赁房源类型较为丰富，且轨交出行便利度高，租赁活跃度有所提升。2022 年度租赁住房挂牌总量前十板块 从租赁成交的板块排行来看，排名前十的板块与 2021 年上榜的板块基本一致，成交量排名前三的板块与今年挂牌量前三的板块完全一致。上榜板块的成交体量水平与 2021 年相比基本相当，而租赁成交均价则大多呈现出不同程度的上涨。以蝉联成交量之首的陆家嘴滨江板块为例、租金均价同比上涨了约 6.36%，花木是榜单上租金上涨最快的板块、同比涨幅超过 25%，板块内多为中、高端房源小区，在 2022 年的租赁市场上，改善型租赁需求活跃度整体有所

5、提升，在一定程度上也带动了地区的租赁行情，板块的租赁成交量同比也上涨了约 12%、排名上升了一个位置。排名排名板块板块挂牌套数挂牌套数（套）（套）租金均价租金均价（元/月）（元/月）1陆家嘴滨江板块14,5598,1072金桥板块9,9317,2483花木板块9,46716,1114浦东世博板块7,9426,5585徐家汇板块7,89113,3116虹桥板块7,65412,1157古美罗阳板块7,4537,9508大宁板块6,7558,3709光新板块6,5876,14910三林板块6,1337,343 04 2022 年度租赁住房成交总量前十板块 2、年度住宅租赁细分市场 从租赁住房细分市场

6、的情况看，2022 年租赁挂牌的房源中，1990 年以前的高房龄房源比重环比 2021 年要扩大约 4 个百分点，19911995 年的房源比重环比增加 1 个百分点，20012010年的房源比重环比则要整体减少 3 个百分点。可见，2022 年全市居住租赁市场低端房源的供应有所增加。近两年全市社会租赁房源挂牌房龄段对比 排名排名板块板块成交套数成交套数（套）（套）租金均价租金均价（元/月）（元/月）1陆家嘴滨江板块3,79710,5312金桥板块2,8576,6593花木板块2,50415,0254浦东世博板块2,3626,3885古美罗阳板块2,1447,4496周康板块1,9536,66