清华大学：2024年土地使用权剩余期限与商业地产投资调研报告（38页）.pdf

1、土地使用权剩余期限与商业地产投资调研报告2024年9月清华大学房地产研究中心BOMA中国调研简介我国土地制度发展与演变过程中，土地续期制度的操作细节长期悬而未决“双轨制”土地续期制度形成2007年中华人民共和国物权法 住宅建设用地“自动续期制”：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”非住宅建设用地“申请续期制”：“非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理”2021年中华人民共和国民法典 “住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法

2、规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理”政策空白：参照哪些法律与行政法规？如何为非住宅建设用地使用权续期？2土地使用权期限问题为商业地产行业发展带来了严峻挑战，但针对性研究仍较为缺乏“投融管退”链条周转：“40/50年非住宅建设用地”、“闲置”与“改造”等关键词的耦合导致市场上可供投资 的项目大幅减少“存量运营”模式转变：较低的租金增长率逐渐无法抵消土地使用期限减少带来的资产价值下跌，持有人“资产增值”的核心目标面临着重大的不确定性05101520253035T+0T+4T+8T+12 T+16 T+20 T+24 T+28 T+32 T+36 T+40 T+44

3、 T+48估价时点资产估值变化趋势（DCF法）调研简介3本研究直接面向大型房企与各类投资机构的负责人，深入了解其对剩余期限问题的认识机构对土地使用权剩余期限的定价及原因面向充分了解土地使用权期限问题的专业商业地产投资人士充分聚焦商业地产投资中的土地使用权期限问题识别不同类型机构的差异土地使用权剩余期限对实际投资行为的影响续期的可能性、成本、期限、方式及不予续期的补偿调研目的了解现状定价策略政策预期调研特点指向性专业性异质性调研简介4受访机构以房地产企业和基金为主，覆盖多种所有制形式，资产规模分布均匀严格坚持“每家机构仅回收一份最能代表该机构的问卷”2024年7月发布问卷，共回收问卷数量150份

4、；依据回收样本的填写时长、回复的一致性，筛选出127份(85%)有效问卷据统计，受访机构持有商业地产总规模超过4.5万亿元，持有规模前三的物业类型为写字楼、综合体与零售物业受访者在所在机构职级高，有条件较准确反映所在机构投资策略和思路39%34%23%4%机构所有制民营国有外资中外合资41%39%9%11%机构类型地产公司基金保险其他37%15%20%12%16%持有商业地产规模100亿元以下100199亿元200499亿元500999亿元1000亿元及以上调研简介5土地使用权剩余期限与实际投资-01-61.低剩余年限资产的持有与投资47%受访机构所持有资产的最低土地使用权剩余期限短于20年0

5、%20%40%60%80%100%地产企业基金国有民营外资100亿以下100499亿500亿及以上机构类型所有制持有商业地产规模所持有资产的最低土地使用权剩余年限分企业类型6%17%24%21%17%15%所持有资产的最低土地使用权剩余年限09年1014年1519年2024年2529年30年及以上土地使用权剩余期限与实际投资7仅7%受访机构接受土地使用权剩余期限少于20年的资产；基金以及外资对土地期限的要求更加严格0%20%40%60%80%100%地产企业基金国有民营外资100亿以下100499亿500亿及以上机构类型所有制持有商业地产规模可接受的最低土地使用权剩余年限分企业类型1%2%4%

6、38%28%27%可接受的最低土地使用权剩余年限任意年限均可1014年1519年2024年2529年30年及以上土地使用权剩余期限与实际投资1.低剩余年限资产的持有与投资8机构不投资更低剩余期限资产的原因在于事前对“估值”以及“退出”的考量0%50%100%投后维护成本较高监管机构直接限制土地剩余期限无法满足商业地产预计的运营周期项目申请抵押贷款的难度较高发行资产证券化产品的难度较高交易退出的难度较高土地期限过短对估值的负面影响不投资更低年限资产的原因之一0%20%40%60%投后维护成本较高发行资产证券化产品的难度较高监管机构直接限制土地剩余期限项目申请抵押贷款的难度较高无法满足商业地产预计