越秀房产基金：2024年中国REITs发展的未来报告（72页）.pdf

1、越秀房产基金董事会主席、执行董事、行政总裁 林德良2024年9月13日中国REITs发展的未来一、商业地产行业目前的宏观环境二、商业地产的运作模式三、香港与内地REITs上市与发展历程四、香港与内地REITs的对比分析五、商业地产如何做到资产价值最大化23商业地产行业目前的宏观环境？持有成本|运营环境6.106.306.506.706.907.107.307.50美元兑人民币中间价0.001.002.003.004.005.006.00HIBOR 1M美联储有效联邦基金利率(日)宏观环境分析 全球经济 2024上半年，国际货币基金组织在世界经济展望报告中表示：全球经济有望软着陆 全球不少国家正

2、处于政策转向期 香港HIBOR：在2023年下半年达到最高值；自2024上半年起，HIBOR进入下降通道 降息預期：2023下半年来，美国通胀回落的步伐快于预期 美联储降息预期愈发明朗 美元汇率：2023年下半年以来，人民币对美元汇率在经历贬值后，于四季度开始逐渐回升。人民币汇率有望保持稳健，并在合理均衡水平上波动4HIBOR与美国联邦基金利率走势数据截至：2024年6月 2024年上半年，尽管外部环境复杂严峻，中国经济运行总体平稳，稳中有进，生产稳定增长，需求持续恢复宏观环境：2024上半年GDP增速5.0%，服务业继续恢复、固定资产投资规模扩大、市场销售保持增长宏观环境分析 国内经济（1/

3、2）消费：2024上半年，全国居民人均消费支出13601元，比上年同期名义增长6.8%。1-6月，社会消费品零售总额23.6万亿元，同比增长3.7%，为经济回升向好提供有力支撑固投：2024年上半年固定资产投资累计同比增长3.9%，规模扩大。高技术产业投资同比增长10.6%，增长较快制造业：2024上半年制造业增加值同比增长6.5%。在制造业高端化、智能化、绿色化稳步推进的带动下，制造业投资同比增长9.5%基础设施：基础设施投资平稳增长。2024上半年基础设施投资同比增长5.4%，增速比全部投资高1.5个百分点房地产：2024以来，房地产市场整体延续弱复苏走势，整体下行压力不减。上半年全国房地

4、产开发投资52529亿元，同比下降10.1%5数据来源：中国国家统计局05101520社会消费品零售总额同比增速（%）-15.0-10.0-5.00.05.010.0固定资产投资增速全国房地产开发投资增速（%）6 利率：2024年7月22日，1年期LPR降至3.35%，5年期以上LPR降至3.85%，均较上一期下降10个基点。这是LPR年内第二次下降，将进一步降低企业、居民融资成本，有望提振消费和投资宏观环境分析 国内经济（2/2）财政政策：2024年，政府债券规模明显增加，其中，新增地方政府专项债券3.9万亿元，新增发行超长期特别国债1万亿元；专项用于国家重大战略实施和重点领域安全能力建设居

5、民消费：国家发展改革委等5部门联合发布关于打造消费新场景培育消费新增长点的措施，围绕餐饮消费、文旅体育消费等6个方面制定一系列政策举措，加速推动消费场景应用升级和数字赋能，进一步培育和壮大消费新增长点房地产：房地产政策主基调延续宽松，侧重点转向“去库存”；5月，央行针对房地产市场打出政策组合拳，降首付、取消个贷利率下限、下调公积金贷款利率，降低居民购房成本，释放刚性和改善性购房需求，居民信贷政策迎来史诗级利好货币政策：实施稳健的货币政策，综合运用降准、公开市场操作、中期借贷便利、再贷款再贴现等工具，增设临时正、逆回购操作，保持流动性合理充裕 进出口：2024年上半年，上半年，中国进出口总值2.

6、98万亿美元，增长2.9%。贸易顺差990.5亿美元；中国对外贸易依然保持了稳定的增长态势0.02000.04000.06000.0进出口金额进口金额：当月值出口金额：当月值（亿美元）数据来源：央行，海关总署3.00%3.50%4.00%4.50%5.00%2020/1/12020/3/12020/5/12020/7/12020/9/12020/11/12021/1/12021/3/12021/5/12021/7/12021/9/12021/11/12022/1/12022/3/12022/5/12022/7/12022/9/12022/11/12023/1/12023/3/12023/5/1