城市测量师行：2022上海宅地集中供应回顾报告（12页）.pdf

1、01 2022 上海宅地集中供应回顾 2022 年度上海宅地集中供应成功落幕，土地市场虽然经历了上半年的疫情冲击，但经过政府的积极调整，并未影响整体四个批次的供地，零流拍就是一个值得肯定的答卷。以下我们回顾一下 2022 年上海宅地集中供应概况。一、市场环境（一）竞地规则调整 由于外部不确定因素的影响，整体经济景气度不甚理想，故上海年度内的宅地集供规则也进行了相对宽松化的调整，旨在调动市场主体的拿地积极性。02 在首轮集中供地重启前上海也对土拍规则进行了适度放宽，将地块交易方式转变为挂牌，并取消打分入围，后面几个批次的宅地基本都以挂牌形式入市交易；同时将土地监管资金由原来最高的 130%下调至

2、110%，以此增加拿地企业的数量和积极性。其后紧接着第二批集中供地，因相隔周期较短，规则并未变动。直到第三批集中供应，政府对于“一次书面报价”规则作了调整，若有效报价超过二个不足六个的，系统将新增相应数量的“随机值”，至有效报价加随机值总计六个；若有效报价为一个或两个的，或者有效报价为六个及以上且无竞买人报价相同的，系统不新增“随机值”；若有效报价为六个及以上，报价时限内有竞买人报价相同的，系统新增一个“随机值”。“随机值”为大于中止价且不大于一次书面最高报价的任一万位整数；“随机值”可与竞买人的报价或其他“随机值”重复。经过对于“随机值”规则的改动，拿地企业对于竞地价格的预估难度持续提升，并

3、且也会使拿地随机性进一步扩大，再度增加公平性。（二）政策指导 今年九月份由国家财政局发布的关于加强“三公”经费管理严控一般性支出的通知，其中提出“严禁通过举债储备土地，不得通过国企购地等方式虚增土地出让收入，不得巧立名目，虚增财政收入，弥补财政收入缺口”，政策的出台似乎对国有企业拿地提出了限制要求，在市场中引起了较大反响。因为自全国试点城市开展宅地集中供应以来，土地市场交易主体基本都是国有企业，占比达到六至七成。可以说国有企业在维持地方土地交易稳定，守住市场流拍率中的作用显而易见。不过细读政策内容可以发现，其中并未明令禁止所有国有企业拿地，而是反对通过买地不开发、“左手倒右手”等一些投机倒把的

4、方式来虚增财政收入、弥补财政缺口。因此那些主营业务本就是房地产开发经营的国有企业，诸如万科、绿地等必然不会受到影响；相对的一些地方市属、区属国有企业，虽然能以较低的拿地、融资成本获得土地，但是在项目运营、营销管理等方面缺乏专业能力，在行情走弱背景下将可能形成财务风险，政策的出台将对这些企业起到警示作用。03 二、市场行情（一）全市走势 2022 年上海全年完成四个批次的宅地集中供应，总计推出并交易 105 幅地块，相比上一轮增加了 30幅地块，土地面积达到 503.57 公顷，相比 2021 年提升了 4 个百分点，其中含住宅的混合用地占比有所下滑，不足三成。图 2022 年上海各批次集中供地

5、交易情况 拆分各批次的集中供地情况看，第一批次是推地量最大的，可见年初政府的推地信心较为充足，不过地块以外围区域为主，首次集供市场反馈一般，尽管土地全部交易，但是大部分均以底价成交且国有主体拿地的趋势未变，第一批次整体的成交楼面地价不足 2 万元/平方米。第二批集中供地与第一批相隔周期较短，因此政府推地节奏有所放缓，但是为提升企业拿地的积极性，中心城区地块明显增加，包括长宁的低密度优质纯宅地，因此总体成交楼面地价也是各批次中最高的，超过 3.3 万元/平方米。在第三批集中供地中，地块幅数基本与第二批接近，不过整体土地规模提升显著，尤其是外围新增多幅大体量宅地，促使该批次综合的土地成交楼面地价有

6、所回调，至 3 万元/平方米。在最后一批次的宅地集供中，仅有 6 幅地块挂牌交易，一半为含住宅的综合用地且有一幅为中心城区静安区地块，但是市场关注度一般，反观青浦赵巷、宝山顾村的纯宅地吸引了多家企业竞拍，其余地块则均以底价交易，总体成交楼面地价再度跌至 2 万元/平 04 方米以下。图 2022 年上海各批次集中供地价格情况 2022 年上海集中供地成交总金额 2651.45 亿元，相比 2021 年同期增长超六成；且 105 幅交易地块中有 52 幅土地溢价交易，总体平均溢价率为 3.48%，比去年高出 1 个百分点左右；另外年内四个集供批次综合的成交楼面地价为 2.6 万元/平方米，要高于