中原地产：强管控下的楼市再平衡 -2021年中原全国地产年度报告（35页）.pdf

1、 2021 年度报告 |强管控下的楼市再平衡| 目录目录 强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 目目 录录 1.1. 宏观判断宏观判断：强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 预期变化，主导 2021 楼市起伏 政策收紧，维稳楼市宗旨不变 强控之下，楼市再度修复回稳 2.2. 20212021 年中国房地产市场年中国房地产市场 1010 大关键词大关键词 3.3. 市场监测市场监测 新房市场：分化显著，非热点城市快速降温 杆房房企：业绩下滑，拿地谨慎大幅缩减 土地市场：集中供地，各线城市冷暖不均 二手房市场：价量齐跌，政策重创影响更甚 1 1强管控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 强管

2、控下的楼市再平衡强管控下的楼市再平衡 在 2021 上半年全国楼市强劲增长的背景下，我们在 7 月初发布的半年度报告中，准确地预测了下半年楼市的下跌，验证了我们对楼市运行内在逻辑的认知符合当前市场实际。据此，我们对 2021 全年楼市进行回顾总结，并在此基础上展望未来。 2021 楼市上下半年变化悬殊，背后是市场预期与政策调控的复合作用。同时，一二线发达城市与三四线发展中城市变化的原因也不尽相同，因此不能用简单的某一个原因来解释。从全国楼市整体而言，预期变化对楼市的影响更为重要。纵观全年，尽管楼市剧烈震荡，但政策目标仍然是维持市场稳定不变。在行业降杠杆与城市分化的大背景下，展望 2022，为实

3、现维稳目标，政策将进一步趋向强管控，房地产行业与市场将在新环境下寻找新的平衡。 一、一、 预期变化预期变化，主导主导 20212021 楼市起伏楼市起伏 2021 上半年全国新建住宅销售面积同比增长 29%， 增幅远超过去三年年均 2%的水平。 即使剔除去年上半年疫情导致的低基数因素，与正常年份 2019 上半年相比，增幅也高达 20%。 在疫情叠加人口增长放缓的大背景下，全国楼市需求的反常增长来自于对房价上涨的预期，导致投资(包括短线与长线)需求增加。 看涨预期主要来自两个方面： (1)疫情后全球政府放松信贷以稳定经济，导致民众对信贷放水导致房价上涨的担忧； (2)深圳、上海等热点城市房价及

4、土地价格大涨，进一步强化了上述预期。 内地楼市在过去 20 多年持续房价上涨，人们普遍简单地认为是货币超发的结果。而 2015-2018 年间全国大多数城市房价一年内翻倍的大牛市，强化了民众对放水导致房价普涨的担忧。因此，当疫情后信贷宽松再启时，楼市看涨预期快速抬升。 其实在房地产市场，所谓放水放水(按揭贷款增长)，如果没有降息、降首付或放宽二套房贷标准等降低贷款门槛的情况下，只是购购房需求增加的结果而不是原因房需求增加的结果而不是原因。疫情后国内房贷标准没有松动，但民众购房需求却在 2021 上半年大涨。 热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结果热点城市房价上涨是多重因素综合作用的结果 疫情

5、后深圳、上海等热点城市房价快速上涨，其实也是多种因素的复合作用。 深圳本轮房价上涨起步于 2019 年 8 月社会主义先行示范区宣布，中原深圳二手住宅报价指数1即开始一路上行，随后港人置业增加、豪宅税(普通住宅标准)调整等利好进一步推高了市场预期，而以深房理为代表的炒房集团借助经营贷加杠杆，制造市场焦虑，进一步推高了房价。至 2020 年 1 月，中原深圳二手住宅报价指数达到阶段性高位 70%。 上海的二手住宅市场价格上涨起步于 2020 年三季度，也是众多因素的综合结果。当年本地大规模的旧改拆迁、四大高校毕业生落户门槛降低、信贷条件小幅放松以及疫情后选择国内读书就业的学生增加等多种因素的共同

6、作用下，二手市场报价短期内出现大幅跳升，上海二手住宅报价指数在 2021 年 1 月达到历史高位 80%。与之相对应的是上海中环以内的房价(报价)在短短的一个季度内从 8 万元大涨到 12 万。随后在 2021 年 1 月底即引发政策的大幅收紧。政策中对市场影响最大的是二手按揭贷款放款时间的大幅延长，上海也因此成为本轮调控中最早收紧按揭贷款的城市。 表表 1 1- -1 1：深圳上海房价领涨原因对比：深圳上海房价领涨原因对比 城市 共性原因 特殊原因 上涨走势 深圳 1. 人口增长多，新房供应有限； 2. 20017 年以来积压改善需求释放； 3. 疫情后选择国内读书/就业学生增加； 2019