房地产行业：集中供地元年观察格局重构国央主导-220109（20页）.pdf

1、 请务必阅读正文之后的免责条款部分 全球视野全球视野 本土智慧本土智慧 行业行业研究研究 Page 1 证券研究报告证券研究报告深度报告深度报告 房地产房地产 集中供地集中供地元年观察元年观察 超配超配 （维持评级） 2022 年年 01 月月 09 日日 一年该行业与一年该行业与沪深沪深 3 30000 走势比较走势比较 行业专题行业专题 格局重构，国央主导格局重构，国央主导 全年格局： “先热、再冷、终稳”全年格局： “先热、再冷、终稳” 2021 年 22 城集中供地呈现“先热、再冷、终稳”的格局，上半年销售的高景气和较为宽松的融资环境，使得房企拿地意愿强烈，土地竞争较为激烈，导致第一批

2、集中供地整体表现较为火热，成交量和溢价率在三批集中供地中居于首位，远高于后两批集中供地。受到融资监管大幅趋严、按揭额度收紧导致销售断崖式下跌、房企信用事件频出导致市场信心不足等因素的影响，第二批集中供地整体遇冷，在多地集体叫停延后供地计划之后，整体撤拍流拍率依然显著升高，成交溢价率骤降。随着三季度末中央政策基调逐渐软化，市场信心略微修复，由于土地出让规则的适度放宽，叠加国央企房企及城投公司积极托底，第三批集中供地呈现平稳态势，虽然成交溢价率为全年最低，但下滑幅度不明显，流拍率亦有所下降。 不同城市热度差异明显，单城内部亦有分化不同城市热度差异明显，单城内部亦有分化 不同城市土拍市场冷热不均情况

3、明显，由于部分城市土拍规则设定了最高限价，从底价成交、溢价成交、顶价成交、流拍撤拍地块比例，以及土地溢价率观察不同城市的市场整体热度较为客观。从整体热度看，以深圳、杭州、无锡等城市为代表的长三角、大湾区等南方区域城市，不论是从主观上房企参与热情、竞价激烈程度，或是溢价率、流拍率等客观指标上均显著优于北方城市。此外，由于集中供地阶段时间内的供应量较往年更多，单个城市的不同地块也出现了明显的分化，表现较为明显的城市包括合肥、重庆、广州等。 拿地意愿分化，国央企拿地占比提升拿地意愿分化，国央企拿地占比提升 经历了第一批集中供地的狂欢后，拿地意愿出现分化，受融资收紧和市场基本面下行的制约，民企拿地数量

4、锐减。在度过了行业信用事件频出，市场信心受损的危机时刻后，房地产行业被迫迎来了“国进民退”的格局重构，在第二三批集中供地中，国央企地产公司及城投公司作为“信用中介”托底现象明显，随着政策触底回暖，一些财务状况较好的规模民企在第三批集中供地中亦重新开始拿地，基本面优质的房企正在从行业危机中率先走出来。 投资建议：投资建议：积极面对格局重构后的房地产市场积极面对格局重构后的房地产市场 行业至暗时刻之后，随着三大核心条件（融资快、回款快、预售资金自由使用）逐渐难以满足，快周转模式将退出历史舞台，行业在慢下来的同时，也会好起来。后危机时代的房地产行业将迎来格局重构，国央企将作为“信用中介”托底行业，行

5、业被动进入“国进民退” ，经营稳健、财务健康的国央企龙头在融资端具有显著优势，亦能抓住收并购及土地市场机会脱颖而出，获取高性价比项目，修复远期利润表。个股方面推荐保利发展保利发展、金地集团金地集团，以及国央企下属物业公司保利物业保利物业、招商积余招商积余。 风险提示风险提示 行业基本面超预期下行、政策边际转暖不及预期。 重点公司盈利预测及投资评级重点公司盈利预测及投资评级 公司公司 公司公司 投资投资 昨收盘昨收盘 总市值总市值 EPS PE 代码代码 名称名称 评级评级 （元）（元） （亿亿元）元） 2021E 2022E 2021E 2022E 600048.SH 保利发展 买入 16.1

6、5 1933 2.56 2.78 6.3 5.8 600383.SH 金地集团 买入 13.42 606 2.46 2.70 5.5 5.0 001914.SZ 招商积余 买入 19.30 205 0.54 0.71 35.5 27.0 6049.HK 保利物业 买入 59.20 328 1.58 2.06 30.6 23.5 资料来源：Wind、国信证券经济研究所预测 相关研究报告：相关研究报告： 房地产行业周报：保障房工作进一步推进，多城放宽公积金贷款限制 2022-01-05 房地产 2022 年 1 月投资策略：重视行业阵痛期后的配置价值 2021-12-30 房地产行业周报： 第三批