仲量联行：北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望（14页）.pdf

1、北京 | 2022年1月研究部睿见知远，北京市场十问十答北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望2020年的关键词无疑是疫情，而2021年的主调则是复苏。这一年，中国经济稳步恢复， 前三季度GDP同比增幅达到9.8%，两年平均增长率为5.2%（2019年为6.0%）。同时，2021年也是“十四五”规划和2035年远景目标的开局之年，激发国内市场、优化经济结构、提升创新能力等方面成为发展的主要目标，战略性新兴产业增加值占GDP比重将超过17%。与此同时，北京依托“四个中心”的定位，也在持续推动新产业、新需求的发展，建立更具发展韧性的城市生态。“十四五”期间，北京将打造“科技北京”，加快建设

2、国际科技创新中心。除了量子信息、脑科学、人工智能、区块链、纳米能源等研发领域将获得集中优化的资源配置，高端芯片、基础元器件、关键设备、新材料等 “卡脖子”技术，也将获得央地协同支持，构成驱动新增长的创新链。头部大型企业将发挥引领支撑作用，而创新型中小微企业则将获得政策利好和融资支持，成长为创新的重要发源地，推动产业链上中下游、大中小企业融通创新。我们相信，2022年的底色将是“科创”。创新动能和高新技术将是北京“在危机中育先机、于变局中开新局”的一把钥匙。前言2 | 北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望问题一4北交所被称作“中国版纳斯达克”，它的设立将对中小企业及商业地产市场带来什么

3、影响？问题二5“双减”政策笼罩下，教育行业退潮是否将冲击办公楼市场？问题三6新设立的北京自贸区及“两区”的优惠政策力度是否优于现行扶持政策？问题四7过去一年，北京商业地产市场持续回暖，现在是否已完全摆脱疫情影响？问题五8北京办公楼市场第二轮集中供应步入尾声，我们什么时候进入业主方市场？问题六9“三条红线”推动房地产行业优胜劣汰，对北京的土地市场和住宅市场产生了怎样的影响？问题七10疫情后的2021年，北京大宗交易市场形成了怎样的局势？问题八11步入减量供应时代，城市更新将如何为北京商业市场注入活力？问题九12环球影城、冬奥会等消费新地标，将如何帮助北京建设国际消费中心城市？问题十13新兴的CR

4、E (企业不动产)模式能否成为粗放不动产管理时代的终结者？目录北京商业地产市场2021年回顾及2022年展望 | 3北交所被称作“中国版纳斯达克”，它的设立将对中小企业及商业地产市场带来什么影响？北交所于 2021 年 11 月 15 日正式开市，共有 81 家企业上市，其中 71 家从新三板精选层平移而来，10 家为新上市公司。自 2021 年 9 月 2 日宣布设立北交所后两周左右，原新三板精选层偏低的市盈率已显著上升约 30%。北交所开市后，充足的流动性预计将进一步提振上市企业估值，优化企业融资渠道。此外，北交所也为中小型企业铺设了明晰的成长路径，上市公司发展成熟后可选择在沪深交易所上市

5、，打通了中小企业在多层次资本市场、全生命周期中的发展渠道。聚焦商业地产市场， 短期来看，北交所将为北京商业地产市场提供更为多元化的办公需求来源，其重点支持的“北京证券交易所定位于服务创新型中小企业，旨在为其拓宽融资成长路径。培育壮大中小型企业，将有助于提升实体经济、资本市场及商业地产市场的发展“韧性”虽然此类企业在短期内不会产生巨大增长动能，但在中长期将持续推动市场和经济的高质量发展，并为办公楼市场带来源源不断的多元化需求支撑。Q1创新型中小企业将成为当前需求结构的差异化补充，推动办公市场更加稳健发展。从中长期来看，北交所上市企业的估值提升、市场融资环境优化等， 将为企业业务增长带来巨大空间，

6、形成可观的租赁需求。另外，北交所设立也利好各类金融服务及专业服务机构。在企业上市全生命周期中，保荐机构、律师事务所、会计师事务所等金融及专业服务机构都将产生巨大的业务增量。因此，金融及专业服务行业也具备潜在的办公扩张需求。据仲量联行研究部统计，首批上市北交所的 81 家企业中，共有 11 家企业位于北京，办公总面积约为 10 万平方米。仅从上地区域来看，快手、字节跳动两家科技巨头就有超过 60 万平方米的总租赁面积。因此，这 11 家企业的现有办公面积体量相对较小。北交所上市企业将不会为北京办公楼市场提供短期激增需求，但将成为需求来源的优质组成部分。此外，2019年至今，工信部公示的 4,76