招商积余-动态报告：地产供给侧改革受益标的母公司资源支撑成长内部提质增效可期-20211214（14页）.pdf

1、 请请务必阅读正文之后的信息披露和重要声明务必阅读正文之后的信息披露和重要声明 公公 司司 研研 究究 公公司司跟跟踪踪 报报告告 证券研究报告证券研究报告 房地产房地产 审慎审慎增持增持 ( 维持维持 ） 相关报告相关报告 招商积余三季报点评： 招商积余三季报点评： 疫情补贴退出影响业绩，平台化运营取得突破2021-11-05 招商积余半年报点评： 物管经营相对稳健，资管业务回暖2021-08-17 招商积余公告点评：协同加强，蓄力商管2021-04-02 招商积余年报点评： 招商积余年报点评：物管业务保持增长，整合见成效2021-03-24 招商积余半年报点评:业绩超预期,整合见成效净利率

2、提升2020-08-24 投资要点投资要点 1、目前目前趋势趋势有利于有利于招商招商积积余余发展。发展。1）招商招商积积余余受益受益于于地产地产政策政策边际边际改善。改善。近期中央经济工作会议、政治局会议、一行两会表态，央行降准等地产政策边际改善给住宅物业板块以支撑，对未来销售和竣工交付的悲观预期有所变化。而住宅物业为招商积余重要组成部分，公司将从中受益。前三季度，住宅基础物管收入 17.83 亿元，占比 31%，住宅在管 1.05 亿方，占比 49%。2）招商招商积积余余受益于受益于地产地产供给侧供给侧改革改革。央企国企背景房企现阶段融资优势明显，受益于行业供给侧改革，开发商相对优势在其物业

3、子公司也会有体现。12 月 8 日，证券时报报道，招商蛇口拟发行并购票据用于房企项目收并购。招商蛇口融资渠道畅通，今年以来共发行债券 235.39 亿元，平均融资成本仅 3.09%。3）招商积余受益于母公司招商蛇招商积余受益于母公司招商蛇口近年来自身增速的。口近年来自身增速的。今年上半年，招商积余住宅物业在管面积 63%来自招商蛇口，住宅新增合同金额 71%来自招商蛇口。而近年来招商蛇口销售增速和土地拓展均为龙头房企最快之一，未来可给招商积余更多支持。 1-10 月，招商蛇口销售金额 2575.1 亿元，同比+19%；拿地力度 62.5%，较 2020 年+8.4pct。克而瑞排名较 2020

4、 年提升 3 名至第 7 名。 2、招商积余未来“大物管招商积余未来“大物管+大资管”双轮驱动，在母公司支持下，前景较好大资管”双轮驱动，在母公司支持下，前景较好。1）大大物管：物管：招商招商蛇口蛇口潜在资源有望持续注入潜在资源有望持续注入。三季度末，招商积余在管项目 1626 个，面积 2.15 亿方，覆盖全国逾 100 城，业态含住宅、商办、园区等，与招商蛇口资源类型高度吻合。上半年末，招商蛇口土储 5708 万方，70%位于一二线，条件成熟时将逐步注入招商积余；2）大大资管：资管：母母公司公司大力大力发展发展商业商业将将与与招商招商积积余余形成形成强强协同协同。招商蛇口提出“双百计划”，

5、每年购地金额 10%投入持有商业（2020 年 7-8%） ，且原凯德高管袁家骅加盟提升运营能力。截至6 月末，招商积余管理商业项目 32 个，管理面积 158 万平方米，其中招商蛇口项目 24 个。 3、招商招商积积余余整合整合阵痛阵痛已过已过，剔除剔除疫情疫情补贴补贴后后毛利率毛利率改善，改善，提质提质增效增效可可期期。2020 年公司完成总部整合， 2021 年完成城市公司整合与组织架构调整， 整合对经营产生的不利影响渐退。 核心核心业务业务保持保持良好良好发展发展态势态势。前三季度，1）物管物管：物管营收 70.83 亿元，同比+28%，经营稳健；2）资管资管：资管营收 4.06 亿元

6、，同比+30%，疫情影响渐退，强协同下未来可期；3）开发开发：开发营收 1.01 亿元，同比-18%，规模持续收缩，拖累减小，持续关注轻重分离进展。 公司公司未来未来提质提质增效增效可可期期。1）盈利盈利能力能力改善改善：前三季度物管毛利率 10%，剔除疫情补贴影响后同比改善，盈利能力仍有较大改善空间；2）多元多元化化拓展拓展深化深化：公司市场化拓展、总对总、合资合作模式拓展持续深化，三季度末，公司在管 2.15 亿方，新签年度合同额 20.77 亿元，同比+16%； 3） 平台化平台化运营运营突破突破： 前三季度， 到家汇线上商城累计营收 1.76 亿元， 同比+528%；平台交易额 4.9