房地产开发行业：静待行业出清重塑竞争格局-211129（45页）.pdf

1、 请仔细阅读本报告末页声明请仔细阅读本报告末页声明 证券研究报告 | 行业策略 2021 年 11 月 29 日 房地产开发房地产开发 静待行业出清，静待行业出清，重塑竞争格局重塑竞争格局 2022 年年年度年度策略策略 行业：行业： 销售：销售： 2021 年 1-10 月商品房销售额同比+7.3%， 对 2019 年平均+18.5%， 预测全国销售额将增长 3.0%至 18.2 万亿，2022 年同比下降 10%。竞争格局：竞争格局： 国企市占率显著提高；行业销售集中度略降，拿地集中度提升；房价房价：1-10 月百 城房价增速 6%，但已呈环比下降趋势，预计全年增速 3%。库存库存：当期行

2、业库存 位于历史低点，预计全行业库存将缓慢增长。新开工：新开工：受房企资本紧张拿地节奏 放缓影响，预计 2021 全年新开工面积同比增速-11%，2022 年同比下降 10%。 竣工：竣工：竣工高位增长，预计全年竣工面积增速为 9%，2022 年同比增长 5%。投投 资资：竣工支撑下预计全年房地产投资增速为 4.9%，受新开工和土地购置下行影 响，预计 2022 同比下降 2.1%。 政策政策：在“房住不炒”的主基调下，自去年“三道红线”政策发布以来，本次调控 政策定力较强，我们认为“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效我们认为“三道红线”、“房贷集中度”、“集中供地”等长效 机制将

3、会长期落实，但目前市场基本面下行超预期，机制将会长期落实，但目前市场基本面下行超预期，短期内政策底部已经出现，短期内政策底部已经出现， 预计信贷端及需求端将会有适度放松。预计信贷端及需求端将会有适度放松。中央层面，自 9 月底以来，高层针对房地 产金融政策密集发声。11 月 10 日央行发布的金融统计数据报告首次公布了个人 住房贷款单月数据，显示 10 月末银行业金融机构个人住房贷款余额较 9 月多增 1013 亿元人民币， 房企信贷环境边际改善， 房地产市场合理的资金需求正在得到 满足。地方层面，多地政府调整楼市政策，包括放宽人才落户、发放人才购房补 贴、支持刚需购房等方面，以稳定市场预期促

4、进合理购房需求的释放。同时，第 三批集中供地逐步开启，从已公布的规则来看多个城市降低了土拍门槛，在第二 批的基础上进一步优化土拍规则，这将对尚有能力拿地的房企形成重大利好。 策略：策略：随着行业出清随着行业出清加速加速，具有良好组织管理、盈利、控负债能力的房企具有良好组织管理、盈利、控负债能力的房企将体现将体现 更更强的增长潜力。强的增长潜力。过往在行业快速增长的背景下成长性掩盖了所有缺点，高负债 的房企 ROE 和股价表现反而更好。 然而在贷款集中度管理制度和三线四档的管理 下，个别企业风险逐渐暴露，真正具有良好组织管理、盈利、控负债能力的企业 浮现出来， 因而精选财务稳健的优质房企是我们

5、2022 年的年度策略， 我们对并表 住宅业务净利率、TOP80 城在售项目毛利率、总利息支出占利润比重、调整资产 周转率、 TOP80 城获取项目拿地-开盘时间、 负债率、 综合融资成本等指标对 TOP40 房企进行综合比较，发现中海、中海、华润、华润、保利保利等企业等企业在综合评分中表现出色，建议 关注。 投资建议：投资建议：1.我们认为随着信贷端政策的边际放松，房地产市场合理的资金需求 正在得到满足，预计后续房企分化将加速。利好现金流优秀，负债情况良好，土 储分布城市能级较高的头部国企和民企，如保利地产、招商蛇口、万科保利地产、招商蛇口、万科 A、金地、金地 集团集团；2.推荐关注运营能

6、力逐渐得到市场认同且住宅开发业务相对稳健的龙头商 业地产：华润置地、龙湖集团、新城控股华润置地、龙湖集团、新城控股；稀缺消费升级奢侈品概念的商管+物管 公司： 华润万象生活华润万象生活； 3.今年保障房政策不断推出， 推荐关注逆周期的代建赛道龙 头：绿城管理控股绿城管理控股。 风险提示风险提示：房地产政策收紧超预期；房企毛利率下降超预期；集中度提升速度低 于预期。 增持增持（维持维持） 行业行业走势走势 相关研究相关研究 1、 房地产开发：10 月统计局数据点评:拿地开工销售 加速下行，到位资金单月降幅收窄2021-11-18 2、 房地产开发：10 月个人住房贷款余额环增 1013 亿 元，