中原地产：2021年楼市转冷原因分析及四季度预测（22页）.pdf

1、楼市转冷原因分析 及四季度预测 中原地产研究院 2021年9月 主要结论 房贷收紧并非成交量下降的直接原因 7月起，全国新房销售面积同比转负增长，多数城市7、8月销售面积同比下跌；有观点认为，近期各地房贷放款时间延长，是造成楼市成交量下跌的直接原因。 我们整理相关数据发现：主要一二线城市房贷收紧时间与楼市成交量下跌之间并无对应关系。 从交易流程来看，房贷放款延长，主要影响二手房成交量，但对新房销售（网签）并无直接影响。 政策持续收紧导致购房者预期回落是楼市转冷的主要原因 上半年楼市销售强劲，背后原因是购房者对未来房价上涨的心理预期推动投资保值需求，而并非真实居住需求增长。 投资需求主要受心理预

2、期影响。热点城市调控政策的持续收紧，导致购房者预期出现回落，因此楼市开始转冷； 我们7月初发布的半年报“推动楼市反弹的力量正在消失”中，对上述逻辑有详细阐述。当前楼市的走势，仍然符合上述判断。 领先指标显示，9月楼市未有起色，后市有继续走低可能 新房市场：开盘首日认购率、来访指数、经理指数等指标依然维持低位 二手房市场：报价指数、经理指数同样维持低位 四季度预测，绝大多数城市成交量同比下降，仅杭州、长沙仍有增长 新房市场：多数一二线城市9-12月成交量同比下跌10-20%， 二手房市场：各城9-12月成交量同比预计下跌10%以上，部分政策较严的城市预计将跌30%以上。 “预期”是本轮楼市强劲反

3、弹的动力 民众对所谓信贷“放水”的担心 担心由于放水而造成货币贬值，房价上涨，个人财富缩水，因而选择购房作为储藏财富的手段； 热点城市房价的上涨，强化了上述情绪 一线城市中深圳、上海疫情后房价快速上涨，尤其是有 全国房价风向标之称的深圳，二手住宅价格最高涨幅一度达 到36.5%。催生了房价大涨即将蔓延其他城市的恐慌情绪。 2021上半年，全国楼市强劲反弹，新房销售面积同比上涨29%， 比2019年同期上涨20%。远超正常年份水平。 看涨预期推动了本轮楼市反弹. 中原重点城市平均住宅价格指数/租金指数（2017.01-2020.12） 注：重点城市包括北上广深、天津、成都、重庆共7城市 数据来源

4、：中原地产研究院 资产保值需求超过居住需求 政策持续收紧导致购房者预期回落是楼市转冷的主要原因 我们梳理了去年下半年至今，内地37个主要城市调控政策的变化，并将其和新房/二手市场指标进行对比，发现这些城市主要可以分为3类： A.直接政策影响市场转冷的城市（13城）：典型如深圳、东莞，调控力度较大，调控后新房/二手成交量、新开盘认购率等主要指标均显著回落。 B.受市场环境影响，预期转变导致市场转冷的城市（22城）：这类城市数量大于第一类， 其2020年7月后政策收紧力度不大，但2021年4月后市场也出现了下滑迹象， 我们认为这主要受客户 “预期”改变影响，政策并非主要因素。 C.政策利好，市场热

5、度较高的（极少数）：福州、厦门落户/人才政策利好， 且2020年市场较差。 上述三类城市以外的全国其他城市，基本属于B类，新房成交量7月起转为同比负增长。 这些城市转冷并非由于政策直接影响，而是购房者预期发生转变。 即，全国大多数城市楼市转冷，并非由于政策的直接影响，而是预期回落。 -100% 0% 100% 200% 300% 400% 500% 202102202103202104202105202106202107202108 一线成交量 二线成交量 三、四线成交量 全国各线城市新房销售面积月度同比（2021.02-08） 7月起负增长 重点城市本轮政策调整时间与楼市成交量对比 城市城市

6、 202004 202005 202006 202007 202008 202009 202010 202011 202012 202101 202102 202103 202104 202105 202106 202107 202108 202109 放款周期情况 上海上海 政策政策 离异；增值离异；增值 税税 积分积分制制 优先购房限购优先购房限购5年 年 二手价格核二手价格核 验；利率上验；利率上 调调 三价就低三价就低 3.5-6 成交量成交量 61.25 105.63 81.31 82.13 97.59 110.69 95.66 77.11 122.72 143.52 67.69 1