世邦魏理仕：2021 深圳写字楼投资报告（10页）.pdf

1、现代服务业是写字楼租赁需求的主要来源。从深圳2010-2020年的相关数据分析来看，优质写字楼总出租面积与现代服务业增加值的增长高度同步，近五年期间每亿元现代服务业增加值所对应的优质写字楼出租面积较为稳定地在760平方米 860平方米的较窄范围内波动。若假设此对应关系在未来五年亦保持不变，结合国家十四五规划对于保持产业结构(制造业比重)相对稳定以及深圳十四五规划中2025年现代服务业增加值占服务业的比例达到77%等因素进行测算， 世邦魏理仕预计2020-2025年期间深圳优质写字楼的需求总增量的区间值为450-650万平方米，即年均新增90-130万平方米。2021年上半年，世邦魏理仕的统计数

2、据显示，深圳优质写字楼净吸纳量近53万平方米，在一定程度上验证了深圳写字楼需求持续增长的强劲活力。科技和金融将继续担纲深圳写字楼需求的主引擎。深圳拥有腾讯、华为等多个科技头部企业，已经形成了基础研究+技术攻关+成果产业化+科技金融+人才支撑”全过程创新生态链，办公需求将持续快速扩张。以腾讯为例，公司预计2020-2027年间在深圳的人员数量将以每年13%的速度增长，由此新增的写字楼需求将超过100万平方米。此外，随着十四五期间深港科技合作以及广深港科技走廊建设的不断推进，深圳的人才和产业生态优势将令其创新辐射力进一步增强，在吸引外来科技企业的进驻扩张的同时，也将加速本地中小科技企业的涌现和成长

3、。深圳在十四五规划中提出，2025年深圳金融业增加值占GDP比重达到15%，依托深交所和前海先行示范区建造全球金融创新中心，扩大金融业开放，这些举措将进一步促进国内外金融机构在深圳的集聚和发展，持续推动高品质的办公需求。经济的高速发展以及随之而生的房地产需求令深圳日益为商业地产投资者所瞩目，交易活跃度在2016年后显著提升。2016-2020年，深圳大宗物业交易累计超人民币1,000亿元，较此前五年增长超过500%，增速远高于其他三个一线城市。根据世邦魏理仕最新的2021年投资者意向调查，深圳首次进入亚太区商业地产跨境投资最受青睐的目的地前十榜单，显示投资者对深圳商业地产的关注度进一步提升。写

4、字楼一直以来是深圳大宗物业交易的主要资产类型，历年金额占比整体在50%以上，近三年交易金额连续位于100亿元以上。但机构投资者在深圳进行写字楼投资当前仍面临一定的挑战，其主要原因有三：首先，自用买家在深圳写字楼交易中占据主导地位。2016年至2021年第一季度，深圳共录得42宗写字楼大宗交易，其中自用型购买占比高达50.0%，占据了半壁江山。而我们对自用买家的交易价格分析显示，若以周边可比项目的租金收入来测算，初始租金净收益率区间多在2.5%-3.0%，明显低于机构投资者的相关要求 核心区4.0-4.5%;新兴区域4.25-4.75%。( 世邦魏理仕于2021年3月份发布的亚太区投资回报率调研

5、报告)其二，可投资项目相对有限。从历年数据来看，深圳优质写字楼的存量中约40%-50%被散售给小业主，而另有相当一部分为总部型项目，大多无出售意向，且近年来总部用地的使用年限降至30-40年，剩余年限缩短使其投资吸引力降低。而未来供应项目中也有不小比例因有自用年限要求或其他限制而不能进入整售市场。此外，散售市场的活跃也推高了写字楼市场的交易价格。第三，未来5年深圳写字楼租赁市场将有600万平方米的累计新增供应，整体供应仍较充沛，将在一定程度上影响租金增长和投资回报的预期。鉴于深圳持续高速成长的经济和办公需求、不断提升的城市定位，世邦魏理仕对深圳写字楼的投资前景保持乐观。但上述挑战的存在则意味着投资者需要结合自己的投资风格和要求选择更加聚焦、更具选择性的策略。对此，世邦魏理仕有如下建议：