房地产行业专题研究报告：供给不足之下我们如何看待地产政策演绎与板块机会？-210817（18页）.pdf

1、需求端政策的边际变化取决于房价变化的方向从需求端政策角度来看，政策方向变化取决于价格变化方向，当全国销售均价出现超过一年以上负增长时，需求端政策出现边际宽松迹象。 2008-2009 年、2012-2013 年及 2014 年-2015 年的房价下行周期中，政策都出现了逆周期调节迹象。当前市场环境则与过去存在显著不同，前三轮周期中，房价下行周期的核心因素在于供需关系的恶化，2008 年、2011 年及 2014 年，房企信用无序扩张带来的库存高增长，叠加需求边际走弱推升了价格持续下行。 当前环境下，由于 2020 年下半年来的拿地下行，持续向商品房销售市场传导，核心城市市场供应不足更为显著，价

2、格上行压力较大。因此，从销售市场供需关系来看，第二三轮集中供地延迟至 8 月后集中出让，按照拿地到推盘6 至9 个月的对应关系来看，销售市场供应上升至少需要等到2022 年上半年。短期内无法新增供应的情况下，应对当前核心城市价格上涨，需求侧政策方向预计将持续收紧，延缓需求释放节奏。供给端政策的边际变化取决于地产与固定资产投资的增速差从供给侧角度，当房地产开发投资持续低于固定资产投资，对全社会投资增速形成拖累时，供给侧房企融资政策出现明显宽松。这也是为何在2018 年至2020 年，虽然地产融资持续收紧，房企持续降杠杆，但行业整体投资增速大幅高于固定资产投资，而调控政策整体也没有宽松的必要。从7月房地产数据来看，新开工面积快速走弱，单月投资增速快速下行， 2月同比增长64.3%回落至下滑21.5%。同时，竣工面积增速持续复苏，连续两个月单月同比增长超过25%。开工弱竣工强带来施工规模的边际放缓，进而拖累实际房地产开发投资增速。2021年7月，房地产开发投资同比增长1.4%，增速进一步回落，相比6月投资增速下滑4.5pct。