宏观经济专题：地产“韧性”再论（17页）.pdf

1、贷款集中度考核下，地产销售面临的货币金融环境，下半年仍会进一步趋紧，对地产销售、投资的拖累，需紧密跟踪。2020 年底，人民银行和银保监会共同发布关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知。通知要求对银行分档房地产贷款集中度管理。38 家上市银行年报数据中，有 2 家大行、4 家股份行、4家城商行，住房贷款集中度超过监管要求。在贷款集中度考核下，下半年房贷供给紧张，房贷利率易上难下，将从量、价两个维度影响地产市场。调控收紧下，5 月全国销售已边际走弱，5 月同比增速较 4 月回落 15 个百分点至 17.5%。经过研究，我们发现：（1）销售回款高增长是支撑地产投资“韧性”的重要因素。

2、监管政策总体趋紧的背景下，销售回款成为开发资金的主要贡献源，其占比从 2019 年的 49.6%上升至2021 年前 5 月的 55.5%。2021 年前 5 月销售回款两年复合增速 17.6%，贡献资金增长的八成，而非标类传统融资渠道收缩。（2）房地产销售受到货币金融环境的影响较大。过去十年共经历三轮地产销售周期，每轮周期的持续性和强度不一，受当时的货币金融环境的影响。过去几轮地产销售增速抬升阶段一般在 12-15 个月；同比增速上下波动幅度可达 71.7-106.6 个百分点。本轮地产销售增速从 2020 年 2 月底部回升以来，已历经 15 个月，同比增速波动幅度达 167.7 个百分点

3、，达到历史峰值水平。（3）2021 年以来随着房地产贷款集中度新规实行，多地银行已出现房贷额度紧张、审批延时等情况。38 家上市银行年报数据中，有 2 家大行、4 家股份行、4 家城商行，住房贷款集中度超过监管要求。下半年房贷供给紧张，房贷利率易上难下，将从量、价两个维度影响地产市场。调控收紧下，5 月全国销售已边际走弱，5 月同比增速较 4 月回落 15 个百分点至 17.5%。前期贷款利率上行的城市中，有部分城市 5月商品房销售面积两年复合增速已转负。上周（6 月 19 日-6 月 25 日），商品期货核心品种集体上涨，能源化工指数领涨。上周南华商品综合指数上涨 2.7%。核心品种普遍上涨，能源化工指数领涨，周环比涨幅 5.1%。细分品种来看，铁矿石指数领跌，周环比跌幅为 1.5%；PTA 指数涨幅较大，周环比涨幅为 9.5%。前周（6 月 14 日-6 月 20 日），30 大中城市商品房成交面积下跌，一、二、三线城市成交面积均下跌。前周，30 城商品房成交面积 322 万平方米。分城市来看，一线城市成交面积 75 万平方米，周环比下跌 8.6%；二线城市成交面积 178 万平方米，周环比下跌 15.2%；三线城市成交面积 70 万平方米，周环比下跌 31.8%。