2021年生活综合服务商绿城中国公司经营情况与财务分析研究报告（20页）.pdf

1、营收方面，绿城中国收入维持稳定增长。伴随着历史销售项目逐渐交付结转，2020 年，公司实现营业收入 657.83 亿，同比增长 6.8%，结算项目主要对应的是 2018 年至 2019 年销售项目的交付。2020 年公司房地产销售持续快速、高质量增长，为公司未来收入结算的高增长提供了保证。利润方面，绿城中国利润转降为升。2018 年，受部分高价地项目减值计提以及土地增值税计提的影响，公司利润有所下滑。受到基准期较低的影响，2019 年实现净利润 24.8 亿，同比增长 147.2%。2020 年，公司实现归属母公司净利润 38.0 亿，同比增长 53.1%。2018 年后，绿城中国利润率水平整

2、体提升明显，2020 年毛利率为23.7%，净利润率 8.8%。宋卫平时代的绿城专注于开发高端住宅的策略下，产品标准化较低，虽然销售均价较高但利润率水平有限。2018 年来，公司不断提升产品标准化程度，降本增效，带来毛利率改善。伴随着利润率的回升以及绿城中国目前的 ROE 水平整体持续改善，2020 年 ROE 提升至 11.8%。受益于产品标准化率提升带来的建筑成本下降，拿地成本管控良好带来的房地价差扩大，以及中交集团入股后带来的融资成本持续下行，绿城中国成本结构持续优化，利润率持续上行可期。绿城中国成本结构中，建筑相关成本占比较高，而土地成本占比则相对较低。2015 年，公司土地成本占比仅

3、占房地产业务结算均价的 23%，但建筑成本占比则高达 46%。2019 年，公司结算项目建筑费用占比下降至 30%，毛利率水平提升至 25%。绿城中国项目标准化程度持续提升。公司形成了 12 套产品配置标准、23 档精装修成本标准、60 套区域配置标准和 998 套区域成本数据库。2016 年前，绿城项目高端品质住宅为主，而高端住宅在房地产周期波动之中，相对于低总价刚需产品，抗周期能力较弱，在整体地产市场下行周期中房价下行的压力下，对表内项目形成减值压力，冲击结算利润。产品线标准化建设丰富了风格与品类，保障了产品适配性，提升了管控效率。同时，公司集采应用率持续上升，2020 年提升至 97%，对于整体建筑成本的控制起到了重要作用。产品线标准化的提升也提高了运营效率。通过标准化的产品线体系，公司从拿地到开工到推盘的效率明显提升，现金流改善的同时，未开工项目占比下降、资金占用效率提升。此外，伴随着产品线标准化不断提高，绿城中国周转速度持续加快，存量项目不断去化的，整体经营效率的持续改善。2020 年底，已竣工未销售项目报表金额占整体储备项目为 7.9%，库存压力保持低位。