恒隆地產：2024中期報告.pdf

1、202420242024公司資料董事長致股東函財務摘要業務回顧其他資料獨立核數師審閱報告財務報表詞彙投資者參考資料23782637396364目錄公司資料恒隆地產有限公司2榮譽董事長陳啟宗 大紫荊勳賢董事陳文博（董事長）盧韋柏（行政總裁）袁偉良*陳南祿*陳嘉正 銅紫荊星章、太平紳士*馮婉眉 銅紫荊星章、太平紳士*李天芳*（於2024年3月20日獲委任為獨立非執行董事）趙家駒（首席財務總監）*獨立非執行董事審核委員會馮婉眉 銅紫荊星章、太平紳士（主席）陳南祿陳嘉正 銅紫荊星章、太平紳士提名及薪酬委員會袁偉良（主席）陳嘉正 銅紫荊星章、太平紳士馮婉眉 銅紫荊星章、太平紳士授權代表盧韋柏馬婉華公司秘

2、書馬婉華註冊辦事處香港中環德輔道中4號渣打銀行大廈28樓電話：2879 0111傳真：2868 6086網址：http:/電郵：HLP核數師畢馬威會計師事務所於 會計及財務匯報局條例 下的註冊公眾利益實體核數師董事長致股東函恒隆地產有限公司3各位持份者：過去六個月，我們遇上了近年來最嚴峻的經營環境。期內物業銷售達港幣12億元，帶動總收入增加17%至港幣61億元。然而，我們的核心業務（即經常性租賃收入）下降7%至港幣49億元，而股東應佔基本租賃純利則減少22%至港幣18億元。我們亦錄得估值虧損港幣6億元。雖然租賃收入減少是基本純利下降的主因，但利息支出較2023年同期增加52%（不計及資本化利息

3、），對基本純利也有重大影響。若計及資本化利息，總財務費用則會增加21%。上述數字已計及人民幣兌港幣貶值2.8%。鑑於2023年上半年的租賃收入創下新高，在踏入2024年前，我們已預計今年上半年將面臨挑戰。因此，管理層盡職盡責，竭力收窄業績差距，惟市況較預期差，恒隆位於上海的購物商場租戶銷售額下降了超過20%，而上海以外的購物商場則錄得低單位數跌幅。由於上海兩座購物商場的表現尤為重要，足以令我們整個內地物業組合的租戶銷售額下降13%。2024年初數個月，我們和許多奢侈品租戶都盼望，租戶銷售額在緊接下來的數月能回復增長。可惜到了第二季，6月的銷售額仍然不振，我們的期望日漸渺茫。市場有說奢侈品牌下調

4、其2024年全年預測，並宣布延遲或取消新店開業計劃。幸好，我們暫時並未受影響。基本純利下降有兩個明顯主因：租戶銷售額下跌（以致租賃收入減少），以及利息支出增加。租賃收入減少有數個原因。過去六個月，影響我們奢侈品銷售額的最大因素是日圓貶值，這促使奢侈品租戶銷售額外流至日本。2024年上半年，日圓兌人民幣較2023年同期貶值了15%至20%，在日本購物因而較在中國內地便宜得多；若計及退稅，兩地價格差異更擴大至約30%。這是引致在2024年5月，中國赴日遊客人數較2023年5月增長超過300%的部分原因。赴日遊客人數顯著攀升的同時，中國遊客整體出境人數同樣大幅上升，截至第一季末，已達到2023年水平

5、的近400%。按目前趨勢，我預計這種出境旅遊的意欲在夏季結束前都不會減弱。恒隆地產有限公司4銷售額下降的另一主要原因，是消費者普遍對市場缺乏信心，這或許是我們上海以外的購物商場（包括高端和次高端購物商場）租戶銷售額下降4%的主因。經濟不明朗加上預算緊縮，家庭的可支配開支持續減少。然而，影響我們購物商場的，更多是顧客到訪次數或購買量的減少，而非所買產品的質素 降級。這種全國現象可能會因消費情緒或宏觀環境改變而逆轉，而大多數人都指望政府向市場釋出訊號。可是，截至撰寫本文時，仍未見明確的訊號。最後，我想談談在疫情期間曾與投資者和媒體論及的一個觀點，即中國消費者於內地在岸購買與在境外離岸購買奢侈品的比

6、例。近期離岸消費增加的現象可以視為回歸均值。我們暫且不談整體銷售規模，疫情前中國消費者在內地購買奢侈品的佔比為35%，其餘65%為離岸消費，例如在香港、歐洲或日本。疫情期間，由於無法外遊，在岸消費的佔比增至100%。現在外遊已恢復，合理的預測是在岸的奢侈品消費佔比將回復到一個正常化的新數值，即大概35%至100%之間。目前的佔比約為60%，較疫情期間的水平下降40%，這也是導致我們銷售額下降的主因。然而，值得注意的是，目前在岸奢侈品消費佔比仍較疫情前高出逾70%。儘管難以估計怎樣的佔比才是常態，但我認為最壞的情況很快便會過去，因為之前無法外遊的中國消費者，隨着他們享受外遊購物的第二個夏天快將完