房地产行业：物业管理迎风正潮平蓝海板块顺扶摇而上-20200727[35页].pdf

1、敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 房地产房地产 行业研究/深度报告 主要观点： 行业规模：增量提速释放，存量行业规模：增量提速释放，存量资源丰厚资源丰厚 物管行业具有一定的房地产开发链条后周期板块属性，开工及销售数据 均可作为其潜在增量规模的前置指标。 我国商品房销量自 2014 年受政策 调整出现负增长后， 2015 年开启新一轮的高速扩张。 2016 年商品房销售 面积同比达 22.5%，2018 年规模达到近十年峰值约 17.2 亿方，2019 年 销量微降 0.1%，但体量依然维持在 17 亿方之上。对应对应 2017-2019 年年商商 品房的销售品房的销售规模， 物管行

2、业未来规模， 物管行业未来 2-3 年年增量规模将进入提速释放期。增量规模将进入提速释放期。 截至 2019 年末，我国城镇化水平为 60.6%，与发达国家相比至少还有 20%的 提升空间， 随着区域经济的崛起，随着区域经济的崛起， 我国商品房我国商品房市场市场将呈现逐步回归合理中将呈现逐步回归合理中 枢的趋势枢的趋势，叠加叠加丰厚丰厚的存量资源，的存量资源，物管行业物管行业规模规模、业绩、业绩具有较为可观的具有较为可观的提提 升空间。升空间。 业务发展：基础服务业务发展：基础服务稳固筑底，增值服务稳固筑底，增值服务锦上添花锦上添花 近几年， 物管公司积极由传统的物业服务向多元化业务领域拓展，

3、 基础服 务业绩稳步提升的同时， 增值服务也为公司发展竞争力添砖加瓦。 一方面一方面， 头部企业推出的增值服务更头部企业推出的增值服务更具具定制化，定制化，将公司优势与客户需求紧密连接， 服务由单纯的增量转向质量齐升。 另一方面， 增值服务另一方面， 增值服务具备高具备高盈利盈利和和多类多类 型型等特点，等特点，有望成为公司业绩提升的新动能。 竞争格局：竞争格局：资源资源向头部倾斜向头部倾斜，集中度进一步提升，集中度进一步提升 2016-2019 年，物管行业百强管理面积由 2725 万方提升至 4279 万方，市 占率增至 43.6%。我们认为行业集中度的提升主要在于： （1）物管行业头物管

4、行业头 部公司部公司多具备关联地产开发商，多具备关联地产开发商，充分享受集团内部资源输送充分享受集团内部资源输送带来的内带来的内源源 性增长。性增长。 随着地产开发商集中度提升， 行业资源向物管头部倾斜较为显著。 （2）随着彩生活 2014 年在香港上市，近几年掀起物管公司上市潮。从从资资 金用途金用途来看，来看，60%-70%的募集资金用于的募集资金用于收并购收并购，10%-15%用于发展增值 服务等。 头部企业头部企业借力资本市场借力资本市场实现规模和业务的双线扩张实现规模和业务的双线扩张， 带动带动集中度集中度 提升提升。 品牌、科技、人才等品牌、科技、人才等因素因素逐渐成为逐渐成为新新

5、晋晋竞争力竞争力 随着商品房市场由增量向存量过渡， 物管品牌影响力愈发凸显。 一方面， 开发商对自有物业板块的服务质量提出更高的要求，以便形成良好的口 碑和品牌效应为集团开发项目提供加持作用。另一方面，需要与第三方 物管公司合作的开发商在进行合作对象选择时，品牌效应成为重要的考 虑因素之一。 人力成本的逐年攀升将会进一步压榨基础业务的盈利空间， 通过 “科技通过 “科技+人才” 实现降本提效将在未来的市场竞争中更具优势人才” 实现降本提效将在未来的市场竞争中更具优势， 而 “品， 而 “品 牌”等软实力牌”等软实力或为公司或为公司带来更多成长空间。带来更多成长空间。 风险提示风险提示 商品房竣

6、工规模不达预期，人力成本上升导致利润空间受到挤压，增值 业务拓展失败等风险。 物业管理迎风正潮平，蓝海板块顺扶摇而上物业管理迎风正潮平，蓝海板块顺扶摇而上 行业行业评级：评级：增增 持持 报告报告日期日期： 2020-07-27 行业指数与沪深行业指数与沪深 300 走势比较走势比较 分析师：分析师：邹坤邹坤 执业证书号：S0010520040001 邮箱： 研究助理研究助理：王洪岩王洪岩 执业证书号：S0010120060026 邮箱： -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 房地产指数沪深300 房地产房地产/ /行业深度行业深度 敬请参阅末页重要