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房地产行业:物业管理迎风正潮平蓝海板块顺扶摇而上-20200727[35页].pdf

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房地产行业:物业管理迎风正潮平蓝海板块顺扶摇而上-20200727[35页].pdf

1、敬请参阅末页重要声明及评级说明 证券研究报告 房地产房地产 行业研究/深度报告 主要观点: 行业规模:增量提速释放,存量行业规模:增量提速释放,存量资源丰厚资源丰厚 物管行业具有一定的房地产开发链条后周期板块属性,开工及销售数据 均可作为其潜在增量规模的前置指标。 我国商品房销量自 2014 年受政策 调整出现负增长后, 2015 年开启新一轮的高速扩张。 2016 年商品房销售 面积同比达 22.5%,2018 年规模达到近十年峰值约 17.2 亿方,2019 年 销量微降 0.1%,但体量依然维持在 17 亿方之上。对应对应 2017-2019 年年商商 品房的销售品房的销售规模, 物管行

2、业未来规模, 物管行业未来 2-3 年年增量规模将进入提速释放期。增量规模将进入提速释放期。 截至 2019 年末,我国城镇化水平为 60.6%,与发达国家相比至少还有 20%的 提升空间, 随着区域经济的崛起,随着区域经济的崛起, 我国商品房我国商品房市场市场将呈现逐步回归合理中将呈现逐步回归合理中 枢的趋势枢的趋势,叠加叠加丰厚丰厚的存量资源,的存量资源,物管行业物管行业规模规模、业绩、业绩具有较为可观的具有较为可观的提提 升空间。升空间。 业务发展:基础服务业务发展:基础服务稳固筑底,增值服务稳固筑底,增值服务锦上添花锦上添花 近几年, 物管公司积极由传统的物业服务向多元化业务领域拓展,

3、 基础服 务业绩稳步提升的同时, 增值服务也为公司发展竞争力添砖加瓦。 一方面一方面, 头部企业推出的增值服务更头部企业推出的增值服务更具具定制化,定制化,将公司优势与客户需求紧密连接, 服务由单纯的增量转向质量齐升。 另一方面, 增值服务另一方面, 增值服务具备高具备高盈利盈利和和多类多类 型型等特点,等特点,有望成为公司业绩提升的新动能。 竞争格局:竞争格局:资源资源向头部倾斜向头部倾斜,集中度进一步提升,集中度进一步提升 2016-2019 年,物管行业百强管理面积由 2725 万方提升至 4279 万方,市 占率增至 43.6%。我们认为行业集中度的提升主要在于: (1)物管行业头物管

4、行业头 部公司部公司多具备关联地产开发商,多具备关联地产开发商,充分享受集团内部资源输送充分享受集团内部资源输送带来的内带来的内源源 性增长。性增长。 随着地产开发商集中度提升, 行业资源向物管头部倾斜较为显著。 (2)随着彩生活 2014 年在香港上市,近几年掀起物管公司上市潮。从从资资 金用途金用途来看,来看,60%-70%的募集资金用于的募集资金用于收并购收并购,10%-15%用于发展增值 服务等。 头部企业头部企业借力资本市场借力资本市场实现规模和业务的双线扩张实现规模和业务的双线扩张, 带动带动集中度集中度 提升提升。 品牌、科技、人才等品牌、科技、人才等因素因素逐渐成为逐渐成为新新

5、晋晋竞争力竞争力 随着商品房市场由增量向存量过渡, 物管品牌影响力愈发凸显。 一方面, 开发商对自有物业板块的服务质量提出更高的要求,以便形成良好的口 碑和品牌效应为集团开发项目提供加持作用。另一方面,需要与第三方 物管公司合作的开发商在进行合作对象选择时,品牌效应成为重要的考 虑因素之一。 人力成本的逐年攀升将会进一步压榨基础业务的盈利空间, 通过 “科技通过 “科技+人才” 实现降本提效将在未来的市场竞争中更具优势人才” 实现降本提效将在未来的市场竞争中更具优势, 而 “品, 而 “品 牌”等软实力牌”等软实力或为公司或为公司带来更多成长空间。带来更多成长空间。 风险提示风险提示 商品房竣

6、工规模不达预期,人力成本上升导致利润空间受到挤压,增值 业务拓展失败等风险。 物业管理迎风正潮平,蓝海板块顺扶摇而上物业管理迎风正潮平,蓝海板块顺扶摇而上 行业行业评级:评级:增增 持持 报告报告日期日期: 2020-07-27 行业指数与沪深行业指数与沪深 300 走势比较走势比较 分析师:分析师:邹坤邹坤 执业证书号:S0010520040001 邮箱: 研究助理研究助理:王洪岩王洪岩 执业证书号:S0010120060026 邮箱: -20% -15% -10% -5% 0% 5% 10% 15% 20% 25% 房地产指数沪深300 房地产房地产/ /行业深度行业深度 敬请参阅末页重要

7、声明及评级说明 2 / 35 证券研究报告 正文正文目录目录 1 1 物管简介:地产物管简介:地产“后周期后周期”的蓝海板块的蓝海板块 . 5 1.1 物业管理的发展历程 . 5 1.2 物业管理的业务内容 . 5 1.3 物业管理的收费模式 . 6 2 2 行业发展:市场扩容,资源向头部倾斜行业发展:市场扩容,资源向头部倾斜 . 6 2.1 房地产开发后周期板块,在管规模稳步提升 . 6 2.2 资源整合,集中度提升 . 14 2.3 单城渗透与区域布局并驾齐驱. 17 2.4 基础服务筑底,增值服务添花. 19 3 3 公司发展:多维提升竞争力,铸头部护城河公司发展:多维提升竞争力,铸头部

8、护城河 . 20 3.1 规模扩张向高质量成长转变 . 20 3.2 加强品牌建设,搭建竞争软实力 . 21 3.3 技术创新,降本提效 . 22 3.4 人才集聚,共同发展 . 23 4 4 头部企业:抢跑黄金赛道的优质标的头部企业:抢跑黄金赛道的优质标的 . 23 4.1 碧桂园服务 . 23 4.2 绿城服务 . 26 4.3 中海物业 . 28 4.4 永升生活服务 . 29 4.5 雅生活服务 . 32 投资建议:投资建议: . 33 风险提示:风险提示: . 33 Table_ProfitDetail pOqPmMoRtMpNyQpQrNoRmPbRcM8OsQpPpNpPiNrR

9、sNlOmOuM9PrRvMxNrRtPvPmPmM 房地产房地产/ /行业深度行业深度 敬请参阅末页重要声明及评级说明 3 / 35 证券研究报告 图表目录图表目录 图表图表 1 1 物业管理行业的发展历程梳理物业管理行业的发展历程梳理 . 5 图表图表 2 2 物业管理行业的业务分类物业管理行业的业务分类 . 6 图表图表 3 3 物业管理收费模式比较物业管理收费模式比较 . 6 图表图表 4 4 房地产开发链条房地产开发链条 . 7 图表图表 5 5 我国商品房销量及其同比我国商品房销量及其同比 . 7 图表图表 6 6 各业态商品房销量增速各业态商品房销量增速 . 7 图表图表 7 7

10、 房屋新开工面积及其同比房屋新开工面积及其同比 . 8 图表图表 8 8 房屋竣工面积及其同比房屋竣工面积及其同比 . 8 图表图表 9 9 开工至竣工的传导周期拉长开工至竣工的传导周期拉长 . 8 图表图表 1010 施工面积及建安投资走势对比施工面积及建安投资走势对比 . 8 图表图表 1111 我国城镇化率水平我国城镇化率水平 . 9 图表图表 1212 美国城镇化率走势美国城镇化率走势 . 10 图表图表 1313 日本城镇化率走势日本城镇化率走势 . 10 图表图表 1414 老旧小区改造政策梳理老旧小区改造政策梳理 . 11 图表图表 1515 非住宅业态销量情况非住宅业态销量情况

11、 . 12 图表图表 1616 非住宅业态竣工情况非住宅业态竣工情况 . 12 图表图表 1717 销售面积构成(按业态)销售面积构成(按业态). 12 图表图表 1818 竣工面积构成(按业态)竣工面积构成(按业态). 12 图表图表 1919 我国城镇居民人均可支配收入我国城镇居民人均可支配收入 . 13 图表图表 2020 扣除价格上涨因素后的人均可支配收入增长率扣除价格上涨因素后的人均可支配收入增长率 . 13 图表图表 2121 物业管理省级文件梳理物业管理省级文件梳理 . 13 图表图表 2222 部分城市发文对物业单价进行调整(元部分城市发文对物业单价进行调整(元/ /平平/ /

12、月)月) . 13 图表图表 2323 销售端集中度持续提升有望带动竣工分配内部输送更强销售端集中度持续提升有望带动竣工分配内部输送更强 . 14 图表图表 2424 物管头部企业在管面积构成(按来源,物管头部企业在管面积构成(按来源,20192019) . 14 图表图表 2525 物管头部企业相关开发商物管头部企业相关开发商 20192019 销售情况销售情况 . 14 图表图表 2626 近期部近期部分物管行业上市公司梳理分物管行业上市公司梳理 . 15 图表图表 2727 近期新上市企业近期新上市企业 IPOIPO 募集资金使用情况募集资金使用情况 . 15 图表图表 2828 部分物

13、管上市公司募集资金实际使用情况部分物管上市公司募集资金实际使用情况 . 16 图表图表 2929 20192019 年年头部物管公司部分并购案例头部物管公司部分并购案例 . 16 图表图表 3030 物业百强管理面积均值物业百强管理面积均值 . 17 图表图表 3131 百强不同梯队管理面积均值水平百强不同梯队管理面积均值水平 . 17 图表图表 3232 物业百强企业管理面积区域分布物业百强企业管理面积区域分布 . 18 图表图表 3333 物业管理百强布局城市规模物业管理百强布局城市规模 TOP20TOP20 . 18 图表图表 3434 碧桂园服务增值业务简介碧桂园服务增值业务简介. 1

14、9 图表图表 3535 旭辉永升服务旭辉永升服务 UPUP 生活业务部分内容生活业务部分内容 . 19 图表图表 3636 百强收入构成中增值服务占比提升百强收入构成中增值服务占比提升 . 20 图表图表 3737 百强净利润构成中增值服务占比提升百强净利润构成中增值服务占比提升 . 20 图表图表 3838 20192019 百强增值服务收入占比百强增值服务收入占比 . 20 图表图表 3939 物业百强营收及其增物业百强营收及其增速速 . 21 图表图表 4040 20192019 百强各梯队营收水平百强各梯队营收水平 . 21 图表图表 4141 物业百强毛利率水平物业百强毛利率水平 .

15、 21 房地产房地产/ /行业深度行业深度 敬请参阅末页重要声明及评级说明 4 / 35 证券研究报告 图表图表 4242 20192019 百强各梯队净利润水平百强各梯队净利润水平 . 21 图表图表 4343 20202020 中国物业百强中国物业百强 TOP10TOP10 . 22 图表图表 4444 20192019 百强经营成本构成百强经营成本构成 . 22 图表图表 4545 绿城服务智慧园区服务平台绿城服务智慧园区服务平台. 23 图表图表 4646 部分上市物管公司的激励方案部分上市物管公司的激励方案 . 23 图表图表 4747 碧桂园服务收费管理面积构成碧桂园服务收费管理面积构成 . 24 图表图表 4848 碧桂园服务合同管理面积及其同比碧桂园服务合同管理面积及其同比 . 24 图表图表 4949 碧桂园服务营业收入构成碧桂园服务营业收入构成. 25 图表图表 5050 碧桂园服务各业务毛利率碧桂园服务各业务毛利率水平水平 . 25 图表图表 5151 碧桂园服务社区

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