【研报】地产行业：楼市“小阳春”延续首批土拍热度较高-210521（21页）.pdf

1、 模式差异：商管服务内容广，专业化程度高。商业物管指对各类型商业物业及附属设备提供管理运营服务，主要涵盖购物中心、写字楼两大类型。服务内容涉及物业开发运营全流程，服务对象主要为单一企业客户。在基础物管、增值服务之外，商业物管更注重管理标的运营，服务范围更广、内容更丰富。同时考虑大型场地及设施设备管理，专业化程度亦更高。基于模式差异，商业物管相比住宅物管经营存在三大不同：1)商管物业费、毛利率更高，盈利能力更强;2)提价难度低，单项目随管理标的运营效果变化，具备成长属性;3)物业费收缴率更高，储备项目转化节奏更快。 格局差异：集中度提升路径不同。写字楼运营服务以国际物企为主，2019年TOP5收

2、入集中度42.6%。除此之外，商业物管及住宅物管市场格局整体较为分散，提升空间较大。2019年购物中心管理运营收入TOP5、写字楼管理收入TOP5、住宅物管收入TOP10占比为23.4%、14.7%、 19.5%。从集中度提升的可能路径来看，住宅物管独立外拓受百强房企销售集中度较高、存盘渗透难度较大等因素影响，竞争相对激烈;同时收并购激烈程度随规模扩张诉求增强而提升。优质商管企业由于具备专业优势、可促进资产保值增值，在新开发项目、存量项目拓展中机会更大，同时对于中小商管企业的收并购也可推动规模增长。 发展差异：运营服务与增值服务的选择。2024年购 物中心、写字楼管理面积有望达到7.5亿平米、7.8亿平米，2019-2024年复合增速7.1%、 5.6%;2024年购物中心、写字楼管理运营收入有望达到2789亿元、848亿元，2019-2024年复合增速9.9%、9.7%，行业空间仍旧充足。区别于住宅物管以社区增值服务打开增量空间思路，商业物管面向的企业客户增值需求潜力有限。提升管理及运营效率、实现资产保值增值仍将为商管企业发展主流选择。