2021年商业地产行业三大经营模式分析报告（21页）.pdf

1、风险点：增量销售物业表现过好，掩盖存量持有物业运营难、盘活难的问题1. 销售业绩过于依赖综合体开发“现金流滚资产”的商业地产开发模式开辟了一种住宅低价拿地的方式，实质上以勾地为主要目的。但商业地产的存量意义在于长期稳定的租金管理费收入，其增量开发空间相比住宅开发更不可持续。房企的签约销售额对商业综合体的依赖度过高，难以保障主营开发业务业绩增长的持续性。2. 运营团队扎根管理难度大住宅开发团队可以随时转移阵地，但商业运营团队要深扎，以三四线城市拓展为主的全国化布局导致管理半径过大，运营成本被迫提高，进入下沉市场使得人才难留，运营本土化要求高。3. 后期资产盘活压力大从十年以上的长周期维度来看，三

2、四线城市里大型商业地产的成立性仍存在争议。客户数量的萎缩能否被消费能力的提升抵消，是这些城市商业地产租金单价持续增长和空置率维持低位的关键。当前资本市场对这些非核心城市里实体商业地产的认可度较低，房企未来转手变现或抵押融资的难度较高。开发优资产：求优，以龙湖、华润为典型模式特点：获取核心地，投入便宜钱“开发优资产”模式取地通常以在招拍挂市场竞争为主，项目中的持有物业面积占比更高，以高资本投入的方式获取商业地产长期收益。这也是开发经验丰富的港资房企、新加坡房企在内地参与商业地产的主要方式。从运营角度上看，最符合传统意义上“赚好地段的高租金”的商业地产逻辑;但从开发角度看，也面临“拿地难、回报慢”

3、的现实问题。以龙湖集团、华润置地为例，采取“开发优资产”模式的公司均具备以下关键要素。关键要素1：品牌有魅力龙湖集团和华润置地均属于较早开始进军商业地产的房企，甫一开始便致力于打造标杆项目。由于主打特色鲜明，商业品牌在消费者中已产生一定影响力，市场认可较高，一二线主要城市政府愿意引进龙湖和华润赋能本地商业环境。龙湖重视 TOD 项目开发龙湖商业的主要特色之一是开发以轨道公共交通为导向的 TOD(Transit Oriented Development)项目。TOD 项目由于客流集中、地形限制、安全要求等复杂性，需要房企具备极强的设计能力和丰富的开发经验。龙湖第一个购物中心北城天街就带有 TOD 光环依托城市轻轨线开发。此后龙湖一直围绕TOD 开发积累经验，在 TOD 项目开发领域具有绝对的行业地位。