【研报】生育率与城市化哪个对房价影响大（10页）.pdf

1、西方发达经济体特大城市并未因生育率下降导致房价下行，反而普遍呈现出生育率与房价的负向关系。以美国为例，美国大中城市普遍表现出生育率和房价变化的负向关系。根据美国 Zillow 统计，如果一个县或城市的房价涨幅高于平均水平 10%，则对应生育率普遍下降 1.5%，这一现象在特大城市中表现尤为明显，以洛杉矶与纽约为例：2010-2016 年间，洛杉矶 25-29 岁女性生育率大幅下降 16.8%(29-44 岁整体生育率下降 9.3%)，但同期房价却大幅上涨 31%;2010-2016 年间，纽约 25-29 岁女性生育率下降 19.5%(29-44 岁整体生育率下降 6.7%)，但房价上涨幅度高

2、达 51.7%。除美国外，英国伦敦的房价变化也表现出相同的规律，2010-2018 年间，伦敦房价累计上涨 69%，而伦敦的整体生育率却下降近 14%。根据美国学术机构研究，在美国房价和生育率的关系中，房价更多表现为原因，生育率更多表现为结果。房价和生育率之间存在两条不同的传导路径：对于无房者来说，住房价格上行意味着抚养孩子的成本上升，房价上行会导致无房夫妇推迟或取消生育计划，继而导致生育率下降;从洛杉矶和纽约的生育率结构也可以看出，25-29 岁女性生育率下降的幅度远大于 29-44 岁区间。对于有房家庭来说，房屋价格上行意味着房主的财富增加可能会推动早育或共生更多孩子，但该传导路径对于多套

3、房家庭作用可能更为明显。对于纽约或洛杉矶等城市而言，新增“务工人口”的流入可能会使得前者的作用更大，继而影响生育率并引发二者间的负向关系。我们认为西方国家的特大城市在生育率下降的背景下房价持续上升可能源于以下原因：一是供给侧因素，特大城市相较普通城市住房用地的饱和度可能更高。2010 至 2019年洛杉矶房屋数量增加 3.9%，纽约房屋数量增加 5.3%，均落后于同期 6%的全美房屋数量增速。与此同时，伴随人口尤其是高净值人群的持续流入，同期洛杉矶房屋租赁空置率由 5.8%下降到 4.5%。纽约房屋租赁空置率由 6.8%下降至 5.2%。二是产业结构因素，特大城市凭借自身金融或 IT 等产业结构吸引了大量高净值人群(或制造高收入人群)，继而产生了在本地的购房需求推升房价。典型例证如纽约的金融业、洛杉矶的金融及娱乐行业、旧金山的科技行业等。